来源团购 天津：庭前独角兽
作者团购 天津：暨秉恒（ 松江法院法官 ）
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“当日预定可一万抵五万”、“现场看房即享五万抵二十万优惠”
新楼盘促销时，现场打出的此类优惠活动标语屡见不鲜。不少购房者参加活动后，在售楼处向一些第三方公司交了几万到十余万不等的团购费、会员费、服务费、顾问费等不同名目的费用用于获得购房款的减免。
对这些名目驳杂的费用，我们姑且通称其为“购房团购费”。那么购房团购费到底是个什么东东？第三方公司收取这些费用在法律上有依据吗？
今天我们就来通过五个小故事解开购房团购费的神秘面纱。
01
凭什么收我会员费？
王二最近厌倦了漂泊的租赁生涯，想买套自己的房子。
这天正上着网搜索楼盘，电脑右下角忽然弹出了一个叫“安家”的网站，推荐了市中心一个卖相不错的笋盘。冲着这精准推送，王二找到了售楼处，远远就看到偌大一横幅写着“新盘开售，三万抵十万”的字样。
王二对此心动不已，很快相中了一套房子，问起了优惠活动。销售老A介绍说，这房子原价是210万元，但考虑到楼盘是开发商和“安家”网合作的项目，只要您办理网站会员，交三万元会员费，就是网站金卡会员，在购房时就可以享受一次性减免购房款十万元的优惠服务。
在老A的帮助下，王二与“安家”网签了份《会员服务协议》，交了3万元会员费，跟着又签了一份《认购书》，确认了房子优惠前和优惠后的价格，心满意足的回家了。半个月后，王二和开发商以200万元的价格正式签了合同，办了过户和房屋交接手续。
但好景不长，王二的好心情很快就随着隔壁老张的一番话烟消云散了。这天王二正盯着新房装修，隔壁老张探头探脑地进来了，低声道：“王二，我告诉你一个秘密。我新认识个朋友在开发商公司里上班，听他说开发商在房管部门的备案价其实就是合同价，咱们都被骗啦，小区很多业主现在都在合计着怎么维权呢，你参加不？”
王二一怒之下，就加入了维权大军，起诉至法院要求“安家”网退还会员费3万元。审理过程中，法院追加了楼盘开发商红地集团参加诉讼，红地集团表示其与“安家”网的合作确有其事，也认可《认购书》上优惠前的价格是其与“安家”网议定对外出售的价格。
法院经审理后，以王二已经享受了购房优惠服务为由，驳回了王二的诉讼请求。
法官点评
本案中王二和“安家”网之间签订的合同的性质为服务合同，“安家”网收取的会员费的性质为服务费，只要王二已经享受了相应的优惠服务，一般无权再要求退还。
开发商因政府的限价政策等提交的备案价格，只是涉及行政管理的因素，对合同效力不产生影响，王二仅可向行政主管机关反映红地集团违规销售的事实使其受到行政处罚，但不能推翻双方当事人依照意思自治对价格达成的一致意见。
02
解除了合同，凭什么还收我会员费？
被法院驳回诉讼请求以后，王二一度意志消沉，对“安家”网的愤怒更是深埋于心。
这天王二到湖边散心，看着树叶在湖面上打转，突然心生一计，既然法院说我是享受到优惠才不许退钱，那我如果和开发商退了房，不就等于我享受到的优惠已经不存在，可以退钱了么？王二不禁为自己的机智感到由衷的赞叹。
此后，王二托隔壁老张的朋友帮忙斡旋，以工作异地调动为由找红地集团协商解除了合同，退了房，又美滋滋地再次基于新的事实起诉到法院，要求“安家”网退还会员费3万元。
法院经过审理后认为，王二因自身原因和开发商协商解除合同，是在其已享受到优惠后自行做出的选择，不能改变其此前已享受优惠的事实，再次驳回了王二的诉讼请求。
法官点评
对于服务费性质的购房团购费，若购房者因自身原因导致购房合同解除，一般也不得再要求返还。
只有在开发商违约或因不可抗力解除购房合同的情况下，可能基于合同约定或法律规定酌情考虑全部或部分退还。
03
不签正式合同，就赔违约金！
丢了房子又赔了会员费的王二又再次回到了人生的起点。可日子还得过，房子还得买啊，王二强打精神，再次踏上了漫漫买房路，但他相信这一次的自己更成熟、也更懂法。
这两天正赶上城里办的一个房博会，王二就到现场看起了房子，其中，一套位于城郊的小高层吸引了他的注意力。由于前两次纠纷产生的一系列金钱成本使得他现在手头并不宽裕，展板上宣传的城郊小区的价格优势和未来的发展空间让他心动不已。
这时销售员老K热情地过来了，自称是小区开发商中坤集团的工作人员，说“王先生如果有意向，咱们现场就有直达小区的免费接送大巴，当场可以去看房，还管午饭。”听到如此优厚的条件，王二欣然前往。
在小区现场，王二又看到了熟悉的“五万元抵十五万元”的标语，这让王二警惕万分，于是在看中一套号称价格为185万元的房子后，王二赶紧找老K问起了这优惠活动是怎么回事。老K介绍说，这是公司推出的团购活动，只要今天在现场订房并交纳5万元团购费，最终就可以享受15万元的房价优惠，实际购房价相当于175万元。
王二一听不是服务费，对方又是开发商的工作人员，放心了很多，于是没细看就在老K递过来的团购承诺书、认购书等一堆材料上签了字。
在POS机上刷了5万元钱后，王二问老K索要发票，老K笑着说，发票需要等签完正式合同以后再统一开具，目前只能以现场帮忙销售的案场公司的名义开个收据，于是给王二开具了一张落款盖章为福佑公司的收据。王二一核对，发现POS机小票抬头和团购承诺书上的盖章也是这个福佑公司，顿时心里一咯噔，但碍于木已成舟，也只能先回家了。
到了和开发商中坤集团签正式购房合同的那一天，王二发现合同上的价格竟然是170万元！那么5万元团购费到底到哪儿去了呢？
经历过会员费事件洗礼的王二当场拍桌子质问老K，逼问之下老K终于说了实话，他其实是小区独家销售代理机构福佑公司的工作人员，团购活动是中坤集团和福佑公司联合推出的，中坤集团给予业主优惠，但团购费的实际收取人是福佑公司，也无法以中坤集团的名义开具团购费的发票。
再一次感到被欺骗而受到心灵创伤的王二当场拒绝签署正式合同，老K遂威胁道，前面王二和中坤集团签订的《认购书》上明确载明了房屋的位置和价格，双方已经存在合同关系，王二此时拒绝签署合同构成违约，要赔一大笔违约金的。王二闻言犹豫了一下，最终还是签署了正式的购房合同。
法官点评
购房者在案场不能轻信工作人员的说辞，对于一切与购房相关的书面文件应当仔细核对主体、标的、价格、主要权利义务、违约责任等情况，一切均要以书面文件载明的内容为准。
为确认团购活动优惠前后价格签订的认购书一般属预约合同性质，购房者因为案场工作人员隐瞒情况拒绝签订正式合同，不需承担违约责任。
在正式合同签订前，购房者向第三方公司支付的团购费等购房团购费不论是何性质，原则上均可通过法律途径主张全额退回。但签订正式合同后，购房者主张退还团购费等可能会面临法律障碍，因此购房者在发现问题后应及时注意止损。
04
没签服务合同，凭什么收我团购费？
签完合同后的第二天，王二在帮楼下李阿姨搬花盆的时候，突然从心底涌出一股酸楚里透着麻辣的愤怒：
想我王二平时遵纪守法、助人为乐，为什么要受这样的委屈！这次既然没有签过服务合同，不是服务费，那么福佑公司有什么正当理由合法保有这笔钱呢？
于是王二又一纸诉状将福佑公司告上了法院，要求福佑公司向自己退还团购费。
时空一
审理中，法院向中坤公司调取了其与福佑公司之间的合同、账目等材料核实情况，发现：
1.涉案的小区是中坤公司独家委托福佑公司进行销售的，由福佑公司自行负担销售成本。
2.另授权福佑公司开展“5万元抵扣15万元”的团购活动，开发商负责给予优惠，团购费由福佑公司收取，与开发商无关。
3.同时合同里未约定开发商有向福佑公司支付佣金的义务。
法院经审理后认为，王二在订立合同时对优惠前价格185万元和优惠后加上团购费的实际价格175万元均有预期，至于团购费是否可由福佑公司保有，是开发商和福佑公司内部结算的问题，第三次驳回了王二的诉讼请求。
法官点评
对于该案中团购费的性质如何认识？
考虑到合同中并没有约定佣金，而中介公司事实上已开展了居间相关的活动，则即便购房者签署的团购承诺书未明确表述为居间佣金确认书，团购费实质上也已带有开发商给予中介机构佣金的性质。
基于购房者签订的认购书、团购承诺书等材料，只要其对优惠前的价格185万元和实际成交款175万元认识清晰，则在开发商和购房者之间实际上已形成了一种优惠后变相由购房者承担居间费的“到手价”合同。此时购房者要求第三方公司退还购房团购费，法院是不予支持的。
时空二
在该案起诉后的另一个平行时空中，法院在审理中向中坤公司调取了其与福佑公司之间的合同、账目等材料核实情况，发现前述1和2相同，但3中，合同里明确约定开发商应按照7万元/套的标准向福佑公司支付佣金。
法院经审理后，做出了相同的判决。
法官点评
假如开发商和中介机构之间的合同同时约定了“开发商授权中介机构开展团购活动，团购费由中介机构收取”和“开发商应按套向中介机构计付佣金”的条款，虽然中介公司往往会提出“佣金条款”并未实际履行的意见，但从保护购房人利益的角度出发，原则上应推定团购费是中介佣金之外的一笔款项，那么一般认为这种团购费实质上是购房款的一部分。
购房者与中介机构之间通过签订认购书、团购承诺书等成立了房屋买卖预约合同关系，中介机构也是基于这种预约合同关系暂时代开发商保有团购费，此后再另行和开发商作内部结算。
此时，虽然中介机构仍有保有团购费的正当性，法院无法支持购房者的诉讼请求，但鉴于团购费具备了购房款的性质，购房者应当有权要求开发商针对团购费部分一并开具发票，如果开发商是以此规避限价政策的，购房者也可以根据法院查明的事实向有关部门进行举报。
05
团购费终于退了！我太难了！
时空二 · 续
同样在这个平行时空里，我们可怜的王二再一次遭受了人生重大的打击。
因为找房期间资金闲置，王二听信隔壁老张的推荐将房款投资了某银行的原油宝产品，当王二要向开发商支付第二期购房款的时候，恰巧遭遇原油宝产品爆雷，无力付款，反而倒欠银行一笔巨款，只能再次与开发商解除了购房合同。
无奈之下，王二只能第四次向法院提起诉讼，要求福佑公司退还其已支付的团购费。这一次，法院经审理后认为，福佑公司尚未将团购费转交于中坤公司，且鉴于购房合同解除，其代管该笔款项已无依据，遂支持了王二的诉讼请求。
法官点评
因为该平行时空中的团购费实质上为溢价购房款的性质，当购房者和开发商之间的房屋买卖合同解除时，无论解除是否基于购房者的过错，第三方公司若尚未将款项转交开发商，应承担向购房者退还团购费之义务。
三个月后，诚实善良的王二从法院执行局领到了福佑公司的退款，用其中的2元钱中了500万元的彩票大奖，在还清债务后，最终买到了自己心仪的房子，从此过上了幸福快乐的生活。
