王小亚是一名高校女大学生，为了帮助同宿舍的好友周洁和前男友王宇复合，于是她们找了几个朋友，一起去了学校的禁地404宿舍。在这所学校读书的人都知道关于404宿舍的凶鬼传闻，然而周洁为了能和心爱的人在一起，不顾生死也要带着好友们去404宿舍一探究竟。
周洁带着三名好友去了404宿舍，为了召唤红衣学姐现身替自己实现心愿，于是周洁摆通过碟仙请来了去世多年的红衣学姐。
在周洁的一再祈求下，红衣学姐答应帮她和已经分手的王宇复合，但是需要她付出一些代价。一心为了留住爱人的周洁，想都没想就答应了红衣学姐的要求。
原本此事就此可以告一段落，但是贪心不足的周洁又问了红衣学姐很多问题，最后一个问题直接触怒了红衣学姐。在红衣学姐的愤怒发狂下，周洁和众人几乎命丧404宿舍，最后是即使出现的胡教授，才带众人走出了那间充满杀气的404宿舍。
周洁回去后就发现一病不起，甚至发高烧说着胡话。王小亚为了救她，只得请来夏冬青和赵吏帮忙。赵吏原本不想多事，但是此事涉及了夏冬青，他只得硬着头皮去了404宿舍.
赵吏和夏冬青在404宿舍找到了即将跳楼的周洁，并抓住了作恶多端的红衣学姐。然而就在赵吏要处死红衣学姐的鬼魂时，一向沉默不语的胡教授出现了。
为了保住红衣学姐的魂魄，他不顾一切的冲上前挡在前面，誓死也要护住她。面目狰狞的红衣学姐看到胡教授如此拼命护住自己，多年来的怨恨和执念终于放下了。
她如花的美颜再次出现在爱人胡教授面前，她放了所有自己控制住的鬼，然后纵身一跃跳了下去，永远的离开了404宿舍。胡教授看着红衣学姐消失的鬼魂，悲痛欲绝的说出了二十年前那个令他心痛一生的故事。
二十年，胡教授还只是一名助教。在他执教的班上，有一个非常美丽温柔的女子。那个女孩喜欢穿着一身红裙，与胡教授相识相恋，将自己对他所有的情意写在了日记本里。
可是没想到她的日记本被同宿舍的人发现了，宿舍里的女生们将她的日记贴在了学校的公布栏里。一夜之间，红衣学姐和胡教授的恋情传遍了整个校园。
胡教授虽然只是一个执教，但是仍旧受到了严重的处分。而红衣学姐则成了整个学校的笑柄，无论她走到哪里都有人对她指指点点。
为了证明自己的真爱无措，于是她去找胡教授。可是没想到胡教授根本不肯承认这份感情。看到眼前的爱人如此无情，再看看身后嘲笑自己的同学，红衣学姐悲痛绝望之下从404宿舍跳了下去。
红衣学姐死后，她满带恨意的魂魄化身厉鬼，不但害死了同宿舍的女生，而且只要有人在踏进404宿舍，她亦是照杀不误。
后来赵吏和夏冬青带着胡教授来找她，在面对生死那一刻，胡教授那句迟来的“我爱你”，终究是让她放下了所有的怨念，然后带着笑意原谅了他。
