长租公寓的出现，破解了两个体面的课题，一是交易行为的“体面”，二是体验的“体面”。
但凡是租过房的人都清楚，租房有两个“难看”：中介的脸难看，房东的脸难看。
中介的“脸难看”体现在市场行为的不规范上，黑中介防不胜防，坑坑不听，房东的“脸难看”则体现在尊严感的获得上，房租说涨就涨，责令说搬就搬，很难让租客摆脱寄人篱下的感觉。
长租公寓一手托两家，房东少操心，租客少烦恼。
对房东来说，比起那些小中介机构，大体量的长租公寓更加规范，而且签订周期长，少操心。
对租客来说，长租公寓基础设施完善，服务水平堪比快捷酒店，不需面对中介和房东，居住体验远胜过传统租房，虽然贵点，但是住的舒心，体面。
这么一分析完，我们就会发现长租公寓几乎是个完美的商业模型，不仅具备经济效益，一手挖掘了房地产的存量市场，解决了老百姓的住房问题；还具备社会效益，另一手提供了体面的服务，让用户觉得物超所值。
按照佛教的话语来解释，长租公寓真真是利己利他。
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问题是，再理想的商业模型终归也只是理想和模型，关键要看商业模型落地之后会不会变味儿。
当理想照进现实，长租公寓就变味了。
“甲醛门”、“租金贷”、“杭州鼎家破产门”，拳拳到肉，打得长租公寓步步退让，几乎到了伤及脏腑，口吐鲜血的地步。
问题就出在，其实长租公寓并不是一个赚快钱的行业。
我们先来看看长租公寓究竟是一门怎样的生意？
一是基础投资巨大且不可避免。
比如，自如对房主锁定租金期3-5年。如果自如今年不赚钱不亏损，明年不继续囤房，利润就20%（包括装修成本+涨价预期），后年、大后年，就是40%、60%。
显然，长租公寓对资金的占用很大，拿房源、对房子的装修、布置、维护等都需要极大的费用。
二是，高杠杆带来的扩张属性。
由于付给房东的房租是做了时间错配的，长租公寓平台一次收了租客3个月的租金（一般是押二付一），而给房东是按季度或年度付钱，就会有一笔无息的资金在自己手里，可以拿走继续做规模扩张。
之所以说杠杆率比较高，一是前期投资，回本周期漫长，二是房租的大头被房东拿走，尽管长租公寓手里握有很多现金，但实际上属于自己的利润并不多。
所以，想要保证盈利，一方面要高租金的一线城市布局和扩张，这是为什么长租公寓平台多出现在一线城市的原因。另一方面要打造品牌，这样才能保证房屋的空置率维持在可控水平。
写到这里，我们应该也看清了长租公寓商业现实的尴尬：
——房东的钱不能欠，装修的钱不能欠，营销的钱不能欠，唯一流入的正向现金流就是租客的房租。
财务上出项很多，进项却是唯一，这有点像什么？
——这不明摆着是理发店生意的翻版吗？
所以，理发店推卡有多热情，长租公寓金融化就有多热情。
长租公寓的金融化有点类似于饭馆的翻台率，翻台率的概念是当年卖煎饼的黄太吉一直鼓吹的。
打个比方，同样两个饭馆，同样的桌位数，同样的地角儿，同样的价格，一个小时翻台的，就干不过半个小时翻台的。
长租公寓公寓就是在把有限的租金，做最大化的“循环”，通过各种金融创新，实现存量资金、资金周转率和各种附加值的提升。
杭州鼎家之所以暴雷，依然是在打租金的主意，因为租客月付的资金量不够过瘾，所以就接住了51返呗（现更名为“爱上街”）的APP。
租客通过一个名为51返呗APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。
这样，杭州鼎家获得了12个月的租金，51返呗获得一个年度忠实用户，而只有租客才是待宰的羔羊。
这也是自如“甲醛门”爆发的基本逻辑——盈利是第一位的，租客的健康是第二位的。
你想让一个长租公寓平台，把新装修的房子通风三到六个月，或者找个除甲醛机构处理一下，是违背长租公寓翻台率的。
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写到这里，有人可能会问：为什么长租公寓平台如此缺钱？
上面说了，长租公寓本身就不是一个赚快钱的行业，却是一个烧大钱的行业。
造成这样一个局面的原因是，长租公寓是共享经济的外衣，是除了滴滴之外，最有可能成长为世界级独角兽的领域。
资本对长租公寓充满期待，也会按照打造滴滴的模式来构建长租公寓。
第一，就是要快。
快速布局才能提高旗下房间数量，才能获得资本青睐，争取到更多的融资。
因此，这就势必要打营销战，争夺房源。去年自如、蛋壳等等平台在北京抢夺房源，甚至引发了北京整体租金的上涨。
房源大战颇有点当年网约车的补贴大战，不计成本，只为了市场份额，进而迎合资本。
至于营销战，这是赤裸裸的烧钱战争，目的有两个，一是给资本看，二是给潜在的用户看。
第二，就是要狠。
狠就体现在割羊毛上，金融创新上。
在长租公寓平台都想着做滴滴，烧钱为王，且服务基本同质化的大环境下，谁有更强的资金运作能力，谁不仅可以有更强的造血能力活下来，谁更必然的可以获得资本的倾斜，进一步做大做强。
你看，都是在围着资本打转转，长租公寓的嘴脸就是这么赤裸裸。
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长租公寓最大的挑战是资本的意志。这有点像互联网造车潮，一旦资本意志胆怯，退缩，那么行业必然是一地鸡毛。
除了资本意志，就是一线城市的收入预期和流入人口的增加程度。
逻辑很简单，流动人口多了，且流动人口的收入多了，长租公寓才能一直红火。
收入的预期仰仗商业的繁荣，人口的增多依赖城市的吸引力。
尽管没有强势的数据支撑商业的繁荣程度，但我们可以看到10月22日，SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO3Q正在将位于北京和上海的11处项目打包出售给孵化器公司筑梦之星消息。
有消息人士指出，SOHO中国不断上升的空置率，办公室租不出去，才是SOHO最大的难题。
就以潘石屹最喜欢的望京SOHO为例，根据SOHO中国官方小程序SOHO公开出售平台的数据显示，目前望京SOHO唯一自营的塔3，470件办公室空置的数量超过了60间，空置率达到了12%以上。
另一个数据则硬桥硬马，官方数据显示，2018年末，北京市常住人口2154.2万人，比上年末下降0.8%。根据有理数计算，相比上一年末，2018年北京市常住人口减少了16.5万人。
上海2018年末常住人口为2415.27万人，比上年减少3万以上。这两个城市常住人口负增长的情况，主要原因是外来常住人口下降明显。
这恐怕都是长租公寓平台都极不情愿看到的消息吧！
有意思的是，10月7日，青客公寓向美国证券交易所提交了上市招股书。11月6日，青客公寓正式在纽交所上市，发行价为17美元，当天收盘时股价为17.64美元，较发行价上涨了3.76%。
无独有偶，在10月29日，蛋壳公寓也提交了招股书，计划赴美进行IPO。
扎堆上市的背后，一方面显示出长租公寓平台对于资金的渴求，也意味着长租公寓平台希望减少对租金的过度开发、对资本的深度依赖，希望走出一条更稳健的资本之路。
但是在宏观商业环境不景气，一线城市人口流出，收房成本高企、资本意志软弱等等背景下，长租公寓平台的寒冬其实才刚刚开始。
