买的期房快两年了未交房，压力大不想供房，在“无房产证交易”的情况下可采取对压方式，但存在一定的风险。在“有房产证交易”的情况下，还清贷款期房转让、解除抵押是房产过户的前提。

无房产证交易无房产证交易是指签约时房屋出售方尚未取得不动产权证，买卖双方达成买卖事宜的交易。在实际操作中，无房产证交易的方式为“对压”，即买方压定金给卖方，卖方压同样的钱款或高于定金的钱款给买方，待不动产权证下来后再办理过户手续。

虽然买卖双方以对压钱款来保障将来的顺利过户，但这种无房产证交易还是存在一定的风险。

1、无房产证交易通常是出售方急需套现以缓解资金压力，买方会极力压价，往往成交价远远低于市场价，这对于出售方来说就是财产损失。

2、若买方全款购买，出于风险控制，买方先期只会支付部分首期款；若买方按揭贷款购买，因不动产权证未下，买方无法办理贷款与抵押登记，买方所付首期款同样不能解决卖方的燃眉之急。

3、开发商能否按合同约定交付商品房、取得不动产权证是个未知数，如果开发商延期交房及办理不动产权证，出售方将承担违约责任。

鉴于不确定性及风险性，无房产证交易最好在“中介见证”或“律师见证”的情况下签署房屋买卖合同。

有房产证交易出卖人刚买的期房出售，需要注意以下三点:

1、限售城市的住房需取得不动产权证满两年以上方可转让

在实行限售政策的城市，包括二手房在内，购买的住房取得不动产权证满2年以上方可转让。其中，商品房以《商品房买卖合同》登记备案时间为准。

2、按现行政策，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免交增值税；满2年不满5年的需交个人所得税。

3、出售贷款未还清的住房，需要还清贷款、注销抵押才能办理过户。

出售方将产权刚满两年的住房出售，剩余贷款金额比较大，还贷解押的方式有两种，一是买方出资解押，二是办理赎楼解押。

因剩余贷款金额大，买方不愿出资帮卖方解押的，卖方可向金融公司办理赎楼业务，只要卖方征信正常，金融公司可以帮卖方还清银行贷款，费用一般是垫资金额的3%左右。

总结未下房产证的商品房可以交易，但存在一定的风险；有房产证、刚满两年的商品房交易，还清贷款、注销抵押是房产过户的前提。

以上就是我的回答，仅供参考。希望我的回答能对题主有所帮助！

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？

去年买的期房，合同已经备案，现在就想卖掉，这可能是买房时冲动了，或者家庭经济状况发生了变故。但是，这个房子能不能卖是个很大的问题，这主要取决于房屋是否已经交付。如果房屋尚未交付，现行法律是禁止转让的，所签订的房屋买卖合同也是无效的。如果房屋已经交付，只是尚未取得房屋权属证书，那么，现行法律虽然规定不可以转让，但是，所签订的房屋买卖合同还有效的，只是买卖双方可能需要承担较大的风险。

禁止尚未交付的期房再次转让以及认定房屋买卖合同无效的法律依据01

我国于1994年7月5日颁布了《城市房地产管理法》，自1995年1月1日开始实施。该法第四十六条规定：

商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

也就是说，未竣工的预售商品房能否再次转让的问题，《城市房地产管理法》并未做出具体规定，而是授权由国务院决定。此后十年间，国务院也并未就此授权做出规定。直至2005年，在《国务院办公厅转发的建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号文）中，才根据授权完善了该条法律规定。建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

因此，自2005年5月9日国务院办公厅下发【2005】26号文开始，将购买的未竣工交付的预售商品房再次转让，即属于法律禁止的行为。

02

《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形：（五）违法法律、行政法规的强制性规定。

显然，将购买的尚未交付的期房再次转让，符合《合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形。因而，签订的合同属于无效合同。

已竣工交付的房屋，即使尚未取得产权证，不影响再次转让合同的效力根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，不得转让的房地产包括：（六）未依法登记领取权属证书的。请注意，这里的措辞是“不得”，而非“禁止”。

也就是说，根据这一条款，已经交付但尚未取得房屋权属证书的房屋也不得转让。但是，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条解释，《合同法》第五十二条中的合同无效的法定情形“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”指的是效力性强制性规定。

因此，在实际案例中，人民法院通常认定，《城市房地产管理法》的第三十八条的第（六）规定，不属于管效力性强制性规定。尽管交易的商品房没有取的房产证，但是，买卖双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。这对于出现交易纠纷时，买卖双方维权是至关重要的。

买的期房只是备了案，想出售该怎么办？分两种情况说明：

1、房屋尚未竣工交付

如前所述，这种情况下，买卖双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，对于双方来说都存在着极大的风险，尤其是买方风险更大，可能钱房两空。如果出现交易纠纷，很难维权。

一般像这种刚买了期房还没交房就想卖的，十有八九都是按揭购房，那么可以想象一下，哪个人会愿意冒着巨大的风险去买这样的房子。买方可能需要替你解押，又办不了手续，如果你将来由于房价上涨违约反悔索要房子，买方很难不受损失。所以，这种情况下，几乎没有可能把房子卖出去，除非买家脑子进水了。唯一解决办法是等交了房再做打算。

2、房屋已竣工交付

根据前面的论述，这种情况下的交易合同合法有效。理论上，可以交易。但是，买方无法办理按揭手续，只能是全款。如果题主也是全款买的房，还好一些，双方可以通过合同条款约定日后取得房屋产权证的过户条件及违约责任。只要合同条款严密，还是可以做到。

如果题主是按揭购房，则需要自行筹集资金解押，然后，才可以签订房屋买卖合同。否则，也不会有人接受。正常情况下，需要拿到房屋产权证后，才容易成交。