“珠三角”的概念最早起源于九十年代初珠三角包括哪些城市。九十年代后期，在“（小）珠三角”的基础上出现了“大珠三角”的概念。2003年，又提出来了“泛珠三角”的概念。至此，“珠三角”实际上涵括了“小珠三角”、“大珠三角”、“泛珠三角”三个不同层面既相互区分又紧密关联的概念。

（一）“小珠三角”

“珠三角”概念首次正式提出是1994年10月8日，广东省委在七届三次全会上提出建设珠江三角洲经济区。“珠三角”最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州7个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成，也就是通常所说的广东珠三角。后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，这也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％，人口4283万人，占广东省人口的61％。2003年“小珠三角”GDP总值达11450.9亿元（1383.5亿美元），占全国GDP的10％。

（二）“大珠三角”

“大珠三角”有两个不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粤港澳。目前通常所说的“大珠三角”就是指广东、香港、澳门三地构成的区域。“大珠三角”面积18.1万平方公里，户籍总人口8679万，2003年GDP总值3287亿美元。以经济规模论，“大珠三角”相当于长三角的1.2倍。

（三）“泛珠三角”

“泛珠三角”包括珠江流域地域相邻、经贸关系密切的福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东9省区，以及香港、澳门2个特别行政区，简称“9＋2”。“泛珠三角”面积200.6万平方公里，户籍总人口45698万，GDP总值52605.7亿元（6356亿美元）。其中，9省区面积占全国的20.9%，人口占全国的34.8%，GDP总值占全国的33.3%。

官方详解房地产税试点原因及征收范围，释放哪些关键信号？

为何先试点后立法？房地产税如何征收？官方给出了解读。近日，中国人大网发布了两份房地产税改革试点相关文件，一是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称“《草案》”）审议结果的报告，二是财政部部长刘昆对上述《草案》的说明。

对于房地产税由立法到试点，刘昆表示，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进；进一步深化房地产税改革试点，为今后全国统一立法积累经验、创造条件。

为何从立法到试点？

实际情况十分复杂，试点为立法积累经验

在今年之前的多年间，我国关于房地产税讨论的重点内容是“立法”工作，房地产税立法也多次出现在全国政府工作报告中，但是今年以来提及较多的则是房地产税改革试点。

今年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

此后的10月份一锤定音。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（简称“《决定》”），试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产；试点5年，条件成熟时，及时制定法律。

财政部、税务总局有关负责人在接受新华社记者采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

从立法到改革试点，变化背后的原因是什么？对于房地产税立法，刘昆表示，党中央、国务院高度重视房地产税立法与改革工作。2011年，经国务院同意，上海市、重庆市开展了个人住房房产税改革试点。2013年以来，根据党的十八届三中全会关于“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，全国人大常委会预算工委、财政部会同有关方面积极推进房地产税立法工作，取得阶段性成果。由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

对于房地产税改革试点，刘昆说，“在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。为此，建议‘先深化地方试点、再国家统一立法’，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”。目前，房地产税改革试点工作即将启动，意味着房地产税的立法进程往前迈了一大步。

征税范围有何考量？

为减少对农村居民影响，农村住房不纳入试点

对于房地产税试点的征收范围，《决定》将试点地区的房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

征税范围确定有何考量？为何农村住房没有纳入此次改革的范围？刘昆解释，考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

对于计税依据、税率等，刘昆表示，为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

而对于居住类房产，目前计税依据和税率等暂无具体细则对外披露。全国人民代表大会宪法和法律委员会在《草案》审议结果的报告中指出，本次常委会会议于10月20日上午对国务院提请审议的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》进行了分组审议。会上，有的常委会委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。

的确，居住用房产房地产税的计税依据以及税率等是大家最为关心的问题，东吴证券特邀首席经济学家任泽平表示，基于发达国家、上海重庆方案的经验，有以虚拟租金或市场评估价值为征税基础两种方式，预计我国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础，并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠，“从税率看，可能由国务院划定税率范围、各地因城施策确定差异化税率，且整体税率不会太高。”

哪些城市将率先试点？

业内：以房价上涨压力较大的热点城市为主

如上文所述，房产税在上海、重庆试点了10年，此次房地产税改革试点，又将会在哪些城市率先落地呢？

任泽平表示，此次试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，预计优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高，房价涨幅较大的长三角、粤港澳地区城市以及中西部核心二线城市。

对此 ，陈文静解释称，核心一二线城市的市场容量较大，需求较为充足，保有环节房地产税开征后对需求端有一定影响，但对刚需客群影响较小。而且部分核心一二线城市已进入存量市场，这些城市为房地产税的研究提供了较好的试点环境，有助于加快改革。

另外，“核心一二线城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群体住房困难问题突出。保有环节房地产税开征有助于引导多套房产所有人出售或出租房屋，缓解市场供求矛盾，优化资源配置。前期开展租赁住房试点的城市，本次试点的可能性亦较高。”陈文静如此称。

具体来看，陈文静认为，上海、重庆已经试点房产税多年，保有环节征税有一定经验，未来实施更大力度或范围的试点预期仍较大。浙江省作为共同富裕示范区，进行房地产税试点的可能性非常大，特别是省内核心城市，如杭州、宁波等城市。此外，南京、苏州等长三角热点核心城市以及首都北京也有试点可能。