1。 所谓的小产权房北京小产权，有时也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的多数是村集体经济组织以外的第三人。

2。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
  而农村宅基地属集体，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

3。 既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。
  

4。 当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的，严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。

北京的小产权房子购房合同怎么写？

小产权房的权利受到诸多限制，地位十分尴尬，如果购房者决定购买小产权房，对于其中的风险一定要考虑清楚，尤其是无法通过合法手段转让过户，购房合同也不会具有法律效力，靠谱的方法建议在条件允许的情况下不要购买此类房屋，也可以到房管局查验卖方的房产证是不是属于小产权的。

因为小产权房没有正式的房产证，不能构成真正法律意义上的产权。所以，二手房购买者只有使用权，买不到房屋的权。另外，小产权房不能向非本集体成员的第三人出售，购房者不能通过合法的方式转让过户，买卖的房屋难以进行保值或者。

北京的小产权房能出售给外地人吗？

  在了解北京的小产权房是否可以出售给外地人之前，咱们不妨先来了解一下国家对于小产权房屋买卖的相关政策，到底这类型的小产权房屋是否是可以出售的，是否是可以正常交易的：

不动产登记是依法保护不动产人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，普遍实施土地用管制，所以小产权房不可能予以登记。
  

根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于村委会颁发的房产证，房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会不具有发证的权力。

小产权房的五宗罪：

其一，小产权房屋往往没有规划许可证和正规土地证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。
  
  

其二，小产权房屋没有产权证，非本集体组织人员购买后，一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。

其三，没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。

其四，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押。

其五，小产权房一旦因房屋遇到纠纷、法院往往不予受理。