老旧小区改造老旧小区改造的一些问题，除了屋顶防漏，保笼换新，立面粉刷。调换自来水管，排污水管也是其中的改造项目之一。

自来水管改造：指小区内的自来水总管，至各住户水表前的支管。不包括住户室内自用的自来水管。改造采用双轨运行，原来的自来水管，保持正常的供水使用状态。再另外新装一路自来水总管及支管（有时也包括新水表），施工结束后，先对新装的水管进行冲洗，再书面通知各住户，确切的切换时间，由于准备工作比较充分齐全，切换用的时间非常少，约一至二个小时之间。

下水管的改造：老旧小区下水管的改造，以雨污分流为重点，如地埋污水管道，年久破损，排污管道欠小，需要另外重新开挖新的排污管，在此期间不停用的原来的排污下水系统。外墙的下水管如年久破损，需要整根安装调换。

室内卫生间的排污总管，是单元里的室户上下垂直串连共同使用，无特殊情况，不列入小区下水管的改造内容。所以不会影响住户的正常的使用，更不会影响到卫生间的防水层。

老旧小区的上下水管的改造，不是先拆光，再安装的传统做法。而是既要实施上下管的改造，又要把施工影响住户正常生活的时间，下降到最低程度。

旧改后的老破小值得买吗？该如何挑选呢？

大家好，我是勇谈。2018年10月份棚改货币安置被变相叫停后，不少城市已经开始了用旧改来代替棚改。近日国务院重磅发文“重点改造2000年底前建成的老旧小区”，意味着老旧小区改造开始步入官方正式轨道。那么旧改后的老旧小区值得购买吗？其实知道房产值不值得购买还算取决于其背后的资源属性这个道理后，大家就明白什么样的旧改小区值得购买了。借此机会简单谈谈我的观察。

老破小房产从居住角度来看其实并没有多少价值，市场上老破小但凡能够卖得出去的都跟其背后的资源属性有关系2000年左右的老破小房产不是单位房产就是目前的市中心房产，背后的资源属性很强如果你在大城市居住过后，你会发现一个十分有趣的现象“很多家庭宁可居住在不足40平米的老破小平方里面，也不愿意卖掉换一套电梯房”，为何会是这样？很大一部分原因就是因为这样的老破小周边有1-2座当地的重点小学或者中学，也就是我们经常说的“学区房”。经常在新闻上看到不少父母为了子女能够进入一套优质学校宁可花费几十万上百万购买一套从来不居住的老破小房产。所以，从这点来说到底要不要购买改造后的老破小关键还是在于其背后的资源属性。

无论是棚改还是旧改的目的都是为了提高居民的居住环境和舒适度，旧改或许可以提高居住舒适度但是对于房价的影响很小大家需要明白一个基本事实“老破小小区哪怕再进行改造，还是老破小”，相比于如今的电梯房和洋房来说，2000年以前的房产基本上已经到了“中老年时期”。无论是房屋的主体结构还是小区的配套设施来说都跟目前的商品房没法比。买卖过二手房的朋友应该知道，银行对于房龄超过15年的房产基本都会心存警惕，甚至部分银行根本不会批复这样的住房贷款。所以，从建筑和改造成本来说，这些对于房价的影响真的很有限。

正常情况下是不建议大家购买老破小小区房产的，除非是有特殊的需求，比如：子女教育等从2008年后大家购买房产已经不是单独的为了居住需求，投资、教育等需求才是重点2019年国家统计局公布的数据显示我国城镇常住居民的人均住房面积达到40平米，基本已经宣告了一个事实“全民缺房的时代已经过去了”。所以，如今购买房产的人群中超过半数以上都不单独的为了居住。投资、保值、子女教育等才是大家购买房产的主因，换句话说如果不是老破小房产因为历史原因占据了市中心的绝佳位置，单单从建筑成本和居住舒适度来说应该属于价格最低的才对。

决定房价的永远不会是建筑成本，房价说到底还是资源聚集度的体现曾经看到过这样的一个案例“一对夫妇为了子女能够就近分配到附近的一所重点小学，花费了几十万购买了一套30平米的老破小房产，甚至为了应付检查每个礼拜都会在这个房子里面蜗居几天”。中国式父母可以为子女付出很多，不得不佩服。这样的习惯也早就了一个基本事实“决定房价的永远不是简单的成本，背后的资源属性才是关键”。介于国内多数城市的优质资源分配不公平、不合理的情况还会持续存在，大家对于优质资源的争夺目前还只能停留在房产上。毕竟多数城市的资源分配还是以户口和房产为基准的。

旧改后的老破小值得买吗？该如何挑选呢？关键还是取决于你的需求点单独从居住需求来看，真的不建议大家购买老破小，除非是有这方面的癖好老破小小区之所以被纳入改造规划，主要就是生活、居住不便利。这样的小区长期都是出于失养失修失管的状态，不论是市政配套（水电气等）还是社区服务等都是不健全的。这样的小区除去一些怀旧的人可能还能住的习惯外，稍微年轻点的人就住不习惯了。曾经租住过这样的小区，下水管道经常堵塞，走到单元门口就能闻到刺鼻的恶臭味道，因为环境不佳的原因甚至到了10月份还会有大量的蚊子存在。所以，从居住舒适度来说不建议购买老破小。毕竟已经过了20年的房龄的房产基本也已经到了“中老年时期”，房屋质量不至于出大问题但是小问题总是不断的。

老破小小区的房产一般都是属于市中心区域，独特的地理位置使其拥有独特的资源属性，大家选择房产其实就是选择资源就像开头我所举的例子一样，中国父母可以为了子女的教育购买一套老破小房产，当然前提是购买了这样的房产后子可以入学一所不错的学校。当然依附于房产的资源还有很多，比如：商业、教育、医疗等，究竟要如何选择还是看购房者的需求点在哪里。毕竟购买二手房的人群多数都是有明确需求的，不过这里需要提醒大家的是自己购买的房产究竟有没有入学名额？这点自己要搞清楚。

综上，旧改后的老破小值不值得购买的关键在于你的需求点在哪里？除去真的有恋旧情节的人们外，如果不是有特殊需求（比如子女教育等）真的不建议大家购买老破小。本身房产的寿命已经过半，再怎么改造其实也只是“续命”而已。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。