当然我非常认同“房住不炒“之下，要谈楼市短线投资还为时尚早。但对于自住型购房者来说，早点准备起来，才不会对市场可能的变化打得措手不及，造成不必要的“额外开支”。
我简述3点理由，算是抛砖引玉，欢迎反驳。
理由1
调控政策大概率不会更紧
而且越来越智慧与精细
我向来不愿妄议政策，因为不身居其位其实很难理解庙堂之上的真实视角以及顾虑。但只要谈起楼市，政策永远是绕不过的重要因素。因此我尽量罗列一些值得注意的点，而避免过多的主观判断。
1、2020将是楼市政策收紧第5年
不知道是不是巧合，近20年的楼市历史中，单向调控政策的持续时间从来没有超过5年。特别是2009年后，几乎2-3年就有一次急转弯。
而2020年将是政策收紧的第5年，也许会出现一些变化，当然一定不会是以往那种简单粗暴的变化。
2、中央经济工作会议再提“房住不炒”，但不止这些
本月的中央经济工作会议重申了“房住不炒”，再次提醒了政策暴力转向绝无可能。但会议同时也明确了全面落实因城施策，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。
这也令平稳的上海在周边城市火热的楼市行情下，一度自嘲为“长三角的洼地”。
但反过来说，上海楼市的性价比也被衬托得越来越高。而且今年市场保持平稳的上海楼市，调控大概率也不会继续收紧。
3、2019年上海政策变得好像很灵活
2019年与2018年的楼市政策似乎已经也有些许不同。2019年6w+的共富、徐泾似乎都是2018年不可想象的……
而且如果你足够关心，还会发现冷不丁的就有些项目新的预证价格会略微高于前一张预证。2018年式的一二手倒挂已经很难找到了。
但同时，一些原来统一价的板块也出现了个别“低价盘”。
原本一刀切的救火式调控逐渐向着精细化、常态化改变。用适度引导代替强硬管控，让市场回归市场自身的力量。
理由2
市场已经露出自然回暖的趋势
2019年的上海楼市真的差吗？
仅仅是截至11月底，在缺少一个月成交量的情况下，2018年上海楼市的成交量也已经超过27w套，在过去15年中成交量靠前。
换个角度来看，其实也可以看作为确认了2017年触底以来的楼市回暖。
与之在趋势上相似的其实还有2009-2013年的行情相，而且它们还有一些“默契“”的相似点：
1、同样始于大水漫灌与过度放松；
2、同样由于政策严厉收紧，断崖式下滑；
3、同样由于上海强韧的购买力，在政策明显放松前就自发性地回暖了
但也有着明显不同的地方，2009-2013年的政策相对简单粗暴，容易导致大涨大跌矫枉过正。2013年四季度“沪七条”的再次调控升级更是直接导致了2014年的楼市冰河期。
而在理由1中，我们已经看到了如今的政策执行已大大不同。在这样的背景下，成交量的自发性回暖不太会被强行打断，2020年的成交量很可能将进一步回升。
当然目前这还是一种猜想，需要持续的观察。
最近一年上海二手房成交量，11月二手成交量在近半年阴跌后回暖，接近1.8w套；而12月的前两周，二手成交量也已经超过0.85w套
理由3
“房住不炒”没错
但供需关系是决定性因素
年初的时候我写过一篇文章，大意是说上海一手住宅从总量来看逐渐供不应求。
因为2018年全年出让的上海可售商品住宅用地建筑面积合计仅有319万㎡。而即便是最差的2017年，上海楼市一手房销量也达到了619万㎡。
上海的新房需求，依靠着存量才得以满足。
按照商品住宅用地普遍15%自持要求，对商品住宅、租赁住宅的建筑面积进行处理；但由于未剔除综合用地中商业、办公面积，319万㎡还是要比实际高一些。
而事实更加严峻，今年截至11月底商品住宅去化已达到约679万㎡，也就是供需之间的缺口可能达到约400万㎡（以月均去化速度推算今年总销量）。
这种供不应求在购房者的真实经历中就变成了各种“真香”实例：近4w的罗泾，6w+的共富，近10w的真如……很多第一反应好像贵了的项目，虽然客观来说还谈不上卖得有多么火爆，但确实也去化得很快。因为真正有购房需求的人们会发现，兜兜转转到最后他们就是最合适自己的。
更不用说更为稀缺的市中心供应量，造就了今年令人咋舌的豪宅市场。
同样的逻辑放到明年来看，2019年出让的上海商品住宅用地总建筑面积仅为约470万㎡（统计数字为地块内含有商品住宅性质土地的总建筑面积，未删除地块中商业、办公、配建……因此实际商品住宅的建筑面积应该小于470万㎡）。
以今年月均去化速度推算全年销量的话，供需之间的缺口将达到近约270万㎡。
持续地依靠存量解决问题，将导致供需的矛盾持续激化。按照今年的月均去化速度，今年的新增土地建筑面积与存量面积之和，已经只能支撑约19个月的购房需求。
而具体到环线，仅从数字来看中环内可供购买的新房可能都支撑不到2021年春天……这样的稀缺度如果完全放任市场化，将创造多大的溢价……
上海楼市平平稳稳地度过了2019年，在其它城市的衬托下甚至显得有些冷清。
但正是这种平稳保障了政策的宽容度，而上海楼市自身的购买力也在逐渐令楼市回暖，叠加持续激化的供需关系，2020年想在上海买房可能真的需要尽早行动起来。
