原标题：2017年投资酒店式公寓风险分析如何投资不亏！

　　买房可以用来生活、投资、销售等。但是你知道投资酒店式公寓吗？要知道投资买房和普通买房是不一样的，需要更加关注房价的涨跌，可能的风险，可能的收益。对于想投资酒店式公寓的人来说，也要了解这类物业的投资收益和风险。

　　酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，集住宅、酒店和会所于一体，具有自用和投资两种功能。酒店式公寓之所以能在激烈的租赁市场中生存下来，是因为它们能满足市场的不同需求。这种公寓既能享受家庭式的居住布局，又能享受酒店周到的服务。

　　酒店式公寓的投资优势：

　　1.面积小，总价低，投资风险小，转让租赁回报大。通常情况下，酒店的租金比公寓高30%，但酒店式公寓的优点是体积小，易于管理，易于租赁。而高档项目占用资金相对较多，回报期相对较长，更适合中长期投资者。

　　2.产品兼具功能，兼具投资性和自用性。因为吸收了传统酒店、传统公寓、传统写字楼的优点，所以很受商务人士的欢迎。

　　3.产权归属可以让业主安心生活。必要时还可以出售自己的产权，收回投资，降低投资风险。酒店式服务公寓也是投资者，尤其是外地投资者的最佳选择。对于大多数人来说，这种投资有很大的回报价值。

　　4.宏观形势好转，市场需求大，有升值空间。未来会有更多的跨国公司在中国设立公司，一些中小企业会选择酒店和公寓。同时，国内大中城市的高级商务人士对这类房产有相当大的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，特别吸引年轻人，尤其是外国专业人士。

　　投资酒店式公寓的一些原因；

　　1.入住率有保障。大多数酒店式公寓由专业酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司管理，租户范围广泛。同时，公寓的出租时间可以是一天，公寓的长度没有限制，而住宅楼一般少花三个月，面对的客户群比住宅楼更广。

　　2.房租比普通公寓高。在普通公寓中，由于投资者的资金和住房持有能力不同，投资比例的增加必然会导致小业主在租赁市场上的恶性竞争。就算高端客户住在最开始，只有一个出租人愿意降价，引进低端客户，普通公寓也会开始进入恶性循环，然后高端客户慢慢流失。酒店式公寓的统一管理模式，约束了全体业主的经济利益，管理公司可以根据收益分成维持物业整体的租赁价格；此外，租户愿意花比公寓更高的差价与同等身份的人住在一起，获得更多的服务和保障。

　　3.发展更可持续。统一管理的方式使酒店式公寓比普通公寓更注重长远发展，有自己的推广和营销计划，从而使其发展具有可持续性。总之，投资酒店式公寓比普通公寓有优势。这也可能是服务式公寓在充满投资热情的上海这块土地上能卖得好的主要原因。

　　投资酒店式公寓的可能风险：

　　1.生活成本高。

　　从生活方面来说，酒店式公寓的生活成本比较高。比如水电费按商业物业计算，大概是普通住宅水电费的两倍。以北京为例，普通住宅的电费是每千瓦时0.48元，水费是每吨3.7元，天然气费用是每立方米2.05元。但酒店式公寓电费0.9元，水费5.1元，大部分商业酒店式公寓没有天然气接入。

　　2.回报率大大降低。

　　很多酒店式公寓开发商取得了远高于真实水平的15%-18%的投资回报率，实际年投资回报率在5%-6%之间。高回报率确实吸引了投资客户，但往往忽略了隐藏成本这个关键因素，主要包括以下几个因素。契税和公共维修基金。开发商出售项目时，其价格不含契税和公共维修基金。从目前的两个收费标准来看，普通房契税1.5%，非普通房3%；房屋维修基金为征收物业价格的2%。所以从以上情况来看，即使酒店式公寓的物业价格让你动心，也要考虑两个隐性成本的价格，即契税和公共维修基金。

　　租赁价格折扣。酒店式公寓的开发商在计算项目收益时，往往是按照酒店日租金的市场价来做的。根据JD.COM北部二环路附近的一个酒店式公寓项目，售价为25000元/平方米。投资者在投资之前，可以和同地段酒店的日租金做个对比。以同一地点的一家四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格在800元/天左右，一个月收入会有24000元。但众所周知，酒店为了吸引顾客，往往会采取会员制、打折等活动，打折价格往往在400元到500元/天左右，远低于开发商预测的高投资回报。

　　物业费、取暖费等费用。对于投资酒店式公寓，除了购买时支付必要的费用外，还需要考虑物业费、取暖费等许多费用，这些往往是我们投资时忽略的隐性成本。