昨天，位于成华区东客站板块的德商·迎晖天玺取得了预售证，推出2、3号楼190平和236平两种户型，共计172套房源。而价格，跟我此前获得的消息一致，均价为2.35万元/平。
德商·迎晖天玺这个盘，我去过两次，说实话我个人很喜欢这个产品。曾经有读者在“问问”上咨询我，如果不考虑钱和房票，在当前的市场下我会买哪个盘？德商·迎晖天玺就是我为数不多，看得上的豪宅之一。
因为在我看来，成都真正360度全方位无死角的豪宅并不多，按照我最严苛的标准，那至少需要在区位、地段、板块、交通、学区、商业、生态、产品、装修、物业、客群等11个方面全部满足才行。我最爱的顶级豪宅伊泰天骄在生态上有扣分；而大众口碑爆棚的仁恒滨河湾在装修标准上，也有扣分。所以，要寻得一个真正“零缺陷”的豪宅，真正是不容易的。
而德商·迎晖天玺在这11个方面，几乎全部满足，尽管它也有不够完美的地方，但我们可以自己去衡量，究竟是瑕不掩瑜，还是瑜不掩瑕。今天这篇文章，我们就简单粗暴一点，优点和缺点，一并呈现给大家。
1、优点
首先我们来看区位。
什么是区位？就是东南西北中，你到底位于哪个方位。
如果你位于城南，享受南拓的城市红利，那就是好区位；如果你位于城东，享受东进的发展前景，这也是好区位，但如果你位于城西、甚至位于城北，那就要次一点。这个不是地域歧视，这是城市发展的主攻方向决定的。
我曾经写过一篇《成都为什么向东向南发展？》，大家可以去看看，这个是不以人的意志为转移的事情。
而德商·迎晖天玺的位置，位于东2.5环内，介于城市主轴东大路和蜀都大道之间，迎合了东进主攻方向，显然这个区位是不错的，打造豪宅的基础也就有了。
△项目地理位置示意图
其次，我们来看地段。
光有区位是不够的，否则东进路上个个都是豪宅吗？肯定不会。所以我们要结合地段来看。什么是地段，就是你在具体的什么位置，例如你在东一环、东二环还是东三环，又或者龙泉。
德商·迎晖天玺位于成华区迎晖路，在东2环和东2.5环之间，更靠近东2.5环的位置。按照成都对传统市区的定义，这属于五城区三环内，自然就是大家最青睐的主城区概念。而主城区豪宅，意味着城市稀缺土地上的稀缺产品，价值跟一般豪宅可大不一样。
第三，我们还要看板块。
豪宅也分三六九等，豪宅区的豪宅比非豪宅区的豪宅更值钱，这就是板块内豪宅扎堆的价值所在。德商·迎晖天玺所在的板块，叫东客站板块，这个板块并不是以居住作为主要城市功能，而是以门户枢纽和国际商务作为主要功能的。
根据2018年3月的控规图，我们可以看出，整个东客站板块的二类住宅用地（浅黄色）并不多，因此，规划中也要求“高效利用区内低容低密稀缺住宅用地，配套建设智慧住宅，打造‘绿色、开放、文明’的国际化社区”。
因此，在我来看，东客站的住宅，会更偏向于商业、商务和社交属性，类似于城市会客厅的感觉。
换句话说，如果你喜欢清静或更纯粹的居住，这种豪宅也许并不适合你，但如果你喜欢繁华、热闹、不夜城的居住感受，那这种豪宅会非常对你的胃口。这一点，后面大家可以通过德商·迎晖天玺在产品和服务上的一些细节感受到。
第四，我们说配套。
板块就是承载配套的集合，所以我们把交通、学区、生态、商业四个指标放在这里一并说。
交通方面。
德商·迎晖天玺有两纵一横双轨道的立体交通体系，开玩笑，都是城市门户枢纽了，交通还要出问题，那脸面往哪里搁？两纵就是蜀都大道和东大路城市主干道，一横就是2.5环，双轨道就是地铁2号线和7号线。
其中，离迎晖天玺最近的是地铁2号线塔子山公园站，直线距离不到850米，而其他2个站点，包括地铁2号线成都东站、地铁7号线迎晖路站，距离项目直线距离也就1200米以内。所以交通这一块来说，还是不错的。
学区，这个就厉害了。
大家都知道成都有几个国际公立学校，例如英国谢菲尔德、丹麦霍森斯、法国蒙彼利埃等等，但这些公立学校基本都在城南金融城，主城区是没有的。但现在情况略有改观，成华区引入了加拿大渥太华国际学校，包括幼儿园到中学的0-18岁教育体系，其中幼儿园12个班，小学30个班，中学42个班。这个学校位于项目东北侧，距离仅300-500米。当然，最终划片情况需要等到实际交房后，以教育部门的划片为准。
△加拿大渥太华国际学校位置示意图（来源网络）
再说生态体系。
德商·迎晖天玺周边拥有非常良好的生态体系，概括为“一轴一河一公园”，一轴就是东客站城市中央绿轴，130亩左右，已经实景呈现。但这条绿轴更近似一片绿色的大草坪，因为承担着东客站旅客紧急疏散方面的功能。
△图片来源于网络
一河，当然就是沙河，直线距离约900米；一公园是指400亩的塔子山公园，直线距离只有约200米。这些生态体系与迎晖天玺的关系比较紧密，大部分房源，都能欣赏到上述景观的局部。
最后，就是商业配套。
如果你现在去迎晖天玺周边转一圈，你会发现，除了一块一块画成格子长满荒草的地块之外，并没有太多成熟的商业配套，但是如果我们把眼光看的长远一点，包括对一些新闻保持关注，我们就知道，整个板块规划有400万方的商业体量，目前已经有一些开发商进行了前期打造，还有一些尚在谈判过程中。
其中尤其值得关注的，就是与迎晖天玺一街之隔的瑞安新天地项目，作为上海新天地的同款操盘团队，预计斥资100亿，打造占地200亩的项目，一旦落成，那绝对是媲美太古里的城市新封面。
第五、是关于产品的。
豪宅一定是有标准的，就像我们看刚需、看改善，都有一定的数据指标，如果达到或者超过，我们才能说它的定位具体是什么。而德商·迎晖天玺是没什么争议的豪宅产品，我们从面积段、装修、物业和客群来分析，缺一不可。
迎晖天玺占地并不大，仅26亩，容积率4.0，如果只看土地指标，并不亮眼。不过这种小地块、高容积率在香港、纽约等城市，是比较容易规划出高端豪宅产品的，所以德商，自然也是请来了一众大牛操刀产品和设计。
其中建筑设计由凯达环球操刀；室内设计由LSD和刘伟婷担纲。
整个项目只有5栋，其中1号楼为商办、2、3、4号为住宅、5号楼为独栋商业。
△本批次预售的2、3号楼
我们先从面积段来看。
1号楼商办是300-1000平米的企业家俱乐部，只有19套，价格很嗨。
而2、3、4号楼作为住宅，面积只有三种，190、236平和280平。面积段是比较纯粹的，最低的190平户型，也达到了豪宅的门槛标准（180平），而280平，又没有超过顶级豪宅的门槛（300平）；产品的层高都是3.3米，超过豪宅标准；梯户比为2梯2户和3梯2户，达到或者超过豪宅标准；因此，整个迎晖天玺，就是一个非常纯正的豪宅定位。
其次我们看装修标准。
我以前说过清水无豪宅这个理论，很多人不懂，他们问，我买500平的清水房，这也不算豪宅吗？如果不是别墅的话，确实不能算。
因为很简单，豪宅要的是圈层的纯粹性，如果是清水房，有人花20万装修，有人花200万装修，这两种人就完全不是同一类人，门槛不一样，豪宅就会走样。
而迎晖天玺的装修标准是建委核定的，为6499元/平，如果我没记错，这是目前成都核价标准最高的装修水平，超过了此前文儒德的6299元/平。换句话说，至少从政府层面的审核来说，这是目前成都最好的装修。
而实际现场参观样板间的感受来说，我觉得政府部门还是很公允的，字数有限，我就不罗列这些材料和品牌了，我就只说一点，如果让我自己掏钱，这6499元一平的装修，我是认账的。随便放几张图，大家感受一下就好。
其三、我们看物业服务。
豪宅和一般住宅的最大区别，在于它的软件，也就是物业服务的部分。
迎晖天玺在这方面提出了一个口号，叫多数人服务少数人。即与它物业服务有关的上下游全体人员加在一起，已经超过了迎晖天玺的业主总户数。
而它也引入了长安俱乐部作为1号楼企业家俱乐部和天际会所的服务方，这也是我前面提到过的，迎晖天玺更像一个城市会客厅。而在住宅的物业方面，引入了戴德梁行作为前期物业顾问，而德商产投作为前期物业。
当然，这一切的代价也是比较高的，据悉物业费为8元，但正如我在
《买房子，物业费越贵越好》
中写过的，只要物超所值就行。
最后，就是圈层。
豪宅一定是少而精，否则不成其为稀有；同时还要有门槛，相对纯粹。
迎晖天玺当前整个产品，只有19套商办；200套住宅，应该说是非常稀缺，同时也比较好管理。而当前2.35万的单价虽然不高，但总价门槛至少也要400-450万，再加上8元的物业费，以及完全不同的居住理念，所以买得起迎晖天玺的，圈层还是相对比较纯粹的。
2、缺点
以上关于豪宅的11个苛刻标准，德商·迎晖天玺都几乎完全满足，这已经是非常难得的事儿了，说它百里挑一不为过。但是，很多读者也对它有所顾虑，有一些缺点，或者说不确定因素，我们也可以探讨探讨。
户型一般
因为土地的规模不大，容积率也不低，所以在产品布局的时候，对占地的要求比苛刻，户型设计上受到的限制比较大。
大家可以看迎晖天玺的三个户型，照理说都这么大面积了，理应比较舒展，面宽长，进深短才更好，但恰恰相反，它的户型面宽都比较一般，进深反而较长，并不是当前豪宅的主流设计方向。
品牌口碑
这个也是购房者问的比较多的。德商这家开发商，在成都的产品大部分还是刚需改善为主，例如华府天骄，御府天骄等，并没有一个豪宅产品可以作为参考，貌似也不具备豪宅品牌基因，是否信得过？
这个我不知道怎么说。因为房地产开发并不是什么高科技，只要开发商下了决心，舍得投钱，任何一个开发商理论上都有能力做豪宅。就像2010年，内蒙古伊泰拿下攀成钢地王，被讥讽为“煤老板”，但事实却证明，成都目前最好的房子就是别人修出来的。
但伊泰天骄毕竟已经是现房实景呈现，所以更有说服力，德商迎晖天玺是否能够匹配得起豪宅这个定位，确实还需要时间去见证。
周边呈现
目前东客站板块的城市界面和周边呈现，确实还不太好。第一、是断头路还比较多，大家也可以看到附近很多驾校的车，在这里练手；第二、配套尚未兑现，主要是指学校、商业配套等，公园、地铁已经兑现了；第三、周边比较荒芜，主要是土地还没出让开发，感觉比较荒芜。
以上都是事实，但我的观点是，目前属于“看得见，摸不着”的状态，但至少“看得见”，虽然这个板块是锦江和成华交界处，但这里不可能“灯下黑”，因为这里是东客站，是成都对外开放的门户和脸面，而且东2.5环这种主城区，也不允许这样的城市界面长期存在。因此，我相信假以时日，这里会有一个较大的改观。
3、购买建议
与迎晖天玺可以直接比较的，应该是仁恒滨河湾的三期，双方各有优劣。
仁恒的地段、板块、配套、品牌、口碑目前来说，都比迎晖天玺好很多；但客观的说，在产品、装修等硬件上，迎晖天玺又要先进一代以上，所以我认为两者各有千秋。目前仁恒开盘时间不确定，价格不确定，与其苦苦等待仁恒三期，其实倒也不妨看看迎晖天玺。
目前攀成钢的豪宅产品，二手房价格基本都在3-3.5万的水平。此前天誉的新房2.1万也是火爆之极。结合这两种情况来看，德商·迎晖天玺2.35万的单价是非常超值的，关键是它的体量太小，错过这一轮，未来要想再寻得一个综合优势如此平衡的豪宅产品，将是更加困难的事情。
