澎湃新闻记者 王奕澄
轰隆的挖掘机伸出巨大的“机械手”克隆空间2013，有节奏地猛烈撞击着墙体，大石砖块像削薄了的“面皮”一样从墙体上一一掉落，直到05幢居民楼彻底消失……
南京市鼓楼区虎踞北路4号（俗称“省化工小区”）05幢居民楼（下简称“05幢”）克隆空间2013，这座仅有两层楼、建于上世纪50年代“奶奶”级别的房子，熬了60多年后，在2020年7月14日被拆除。
虎踞北路4号小区05幢楼翻建前的外观 本文图片均由张玉延提供
如今克隆空间2013，在原址上翻建的崭新的两层小楼，已经封顶，预计今年9月就能交付到各业主手中。这也是南京首个由产权人自筹资金、对危房拆除后并在原地翻建的项目。
危房消险，通常有加固、翻建和拆除三种方式。但“省化工小区”05幢的24户全体业主，却选择了最罕见的“自行翻建”的模式。一路走过来，业主团队们用了近7年的时间，基本达成了目标。
南京这起危房翻建的案例，或将为我国城市危房改造新渠道提供某些参考和借鉴。
05幢居民楼翻建前
第一个“吃螃蟹”
绿色的纱网封住了新建的05幢小楼外墙，“封顶大吉”四个红色大字挂在屋檐顶部，成了“省化工小区”里最扎眼的景象。路过的业主都知道，这栋原来随时都有可能要“倒”的老房子，马上就要“重见天日”了。
“我们争取了7年，这个过程太不容易了。我想每天都看到它的变化”。几乎每一天，在05幢的工地上，都能看到带着安全帽的张玉延的身影。张玉延是05幢205室的业主，也是一名退休的机关单位干部，也是这幢居民楼原地重建方案和行动的牵头人。
自从05幢楼拆除重建被批准后，张玉延似乎成为工地上的“编外”工作人员。从未接触过建筑作业的他，已经成了工人以及邻居口里的“张工”，甚至无形中担任了监工的职能。“这里本来有门的，你怎么还加水泥墙了？”发现一丁点和设计图上不一致的地方，张工就开始和工人们商量着纠正了。
虎踞北路4号的这个小区，俗称“省化工小区”，这里原本是江苏省化工研究所的职工家属区，小区里居住的业主多数是化工研究所的老员工。上世纪90年代，随着研究所规模和人员的扩大，居民小区的楼栋数不断增加。其中，编号为“05幢”的这幢仅有两层楼的居民楼年龄最大，堪称“奶奶楼”。
从地理上来看，这个小区位置绝佳。出门200米就是云南路地铁站，距南京最核心的商圈新街口不到3公里。不远处就是南京大学、南京师范大学等知名大学，还靠近江苏省政府等政务地标。
不过，由于这幢楼太过破旧，尽管有极好的位置，也很难吸引到买家，房子处于“有价无市”的状态。由于难以售出转手，这对于无多余财力又想要置换房子的业主来说，也形成了困局。
不过，早期，05幢小楼也经历过辉煌。外墙的青砖、屋内的木地板、自来水接入户，直到1980年代，普通家庭的住宅也很难拥有05幢小楼这些高端的建筑元素。05幢住着24户人家，每户面积从15平方米到88平方米不等。
“那时候05幢都是高级别的工程师们才能住到的房子。”住在05幢小楼斜对面的12栋业主——江苏省化工研究所退休职工、82岁的李元明（化名）说。
建造年代最早的05幢居民楼，从当年最好的、顶配的房子，也慢慢地成了小区甚至周边房龄最老、居住条件最差的房子，直至演变成危房，与其所处的城市中心的繁荣位置显得格格不入。
楼梯间，斑驳开裂的白色墙皮，像是经历一场“刀剑大战”的残垣现场，潮湿形成的“满目疮痍”；墙体外表开裂，走两步就能看见砖块裸露在外，电线杂乱无章的窝在居民的门头上方，沾满了灰尘和蜘蛛网。居民屋里，木质结构腐朽，还多次发现了白蚁窝……
其实，05幢居民楼的业主们都知道，这是一栋年老失修、有风险的房子。但随着各地棚改拆迁规模逐渐变小，轮到这幢楼拆迁，似乎变得遥遥无期。
推倒重建，只有张玉延想过。张玉延把这件事情的摸索形容成是“第一个吃螃蟹”，“总要有人跨出这第一步”。
虎踞北路4号小区05幢居民楼拆迁当天
像高考一样的压力
螃蟹好吃，但是并不好剥。
业主自己拆掉房子并加以翻建，这样的事情从未有人做过，更没有先例可以参考。最开始，张玉延认为推动这件事4年时间足够，结果从2013年至今整整用了7年。作为主要推动人，张玉延把这个过程形容成“像参加高考一样，每一步都有压力”。
比如，2013年遇到的第一道“考题”便是，05幢小楼如何获得拆迁重建的资质？
澎湃新闻了解到，危房拆迁，只有C级以及D级的危房才能符合拆迁的条件。尽管居民们对于老楼的形容是“摇摇欲坠”、“破烂不堪”、“住起来有危险”，但是并没有人能拿出一份精准的危险层级资质鉴定。05幢小楼的危房资质鉴定，成了推动项目的第一道难关。
机缘在2013年出现了，虎踞北路4号小区门口的主干道正在进行一项“桥改隧”的工程项目。小区里有一位资历颇深的老工程师，他认为对于05幢这样垂朽之年的老房子，设计、建造标准低，无抗震构造措施，承重构件破损严重，经不起大工程震动的影响。
随后，多位业主去相关主管部门反映情况，多方努力之下，工程项目方终于决定帮助05幢业主找寻专业团队进行危房鉴定。
张玉延记得很清楚，当时来鉴定危房的专业人员站在二楼的楼板，迈开双脚，使劲晃动身体。“你们的房子楼板都晃动，很危险了。”鉴定人员说。最终，05幢小楼被认定为C级危房。C级危房，意味着达到了翻建的合格线。
拿到拆迁的资质卡了，但是并不意味着所有人都同意拆迁。业主们有各种各样的担心，“拆迁了我住哪里？过渡期费用谁来报销？”“重建我需要花多少钱？”“我能不能要大一点的房子”........
24户业主们的想法五花八门，每家想法都不一样，甚至一家人内部之间也有不同的想法和诉求。“大家虽然都想走，但是也都想有个最完美的处置方案，尤其在出钱的问题上”。张玉延说。
像拉着扣满结的绳子过河一样，事情再次走到一个新的“盘扣”。如何让所有的业主签字同意拆迁？
张玉延和几位热心的业主，一家一户上门了解情况、诉求，说明拆迁的优势好处，寻求解决方案。为了推动项目的前进，张玉延还设计了工作、设计、施工、外联、资金等小组，让大家都能够参与进来，“有事好商量”。
2019年10月，居文年一家是05幢第一个搬出去的住户。对比下来，在这24户里，居文年的房子可以说是最破旧的。“就算当时政府不给补贴，我们也想重新建房子”。“这破房子谁想再住下去，总归有人第一个要搬出来”。
居文年的房子两个房间全部朝北，白天在屋里都要开着灯。更夸张的是，一家人在客厅看电视的时候，经常能看见天花板飘下石灰的白皮，看着电视随时准备打扫掉落的碎屑也成了常见的事情。“二楼的住户要是撒了一杯水在地上，水都会顺着木板渗漏滴下来。”居文年说。
从第一户搬迁，到最后一户搬迁，用了近半年的时间。
如果说，这场通关考试里最难的一道试题，一定是为了拿到规划许可证的这套“题目”。仅规划许可证，就需要业主们提供13项材料。比如建筑面积的实测图，施工的设计图、所有业主都同意拆除重建的全体签名等.......
在准备材料的期间，忙的时候，张玉延夜里睡不着，干脆起来去书房改材料，纠正措辞用语。“感觉那段时间自己特别像个编辑，天天琢磨，就想达到一个最好的表达效果。”
规划局、住建局等相关部门，张玉延带头跑了几十趟，“基本上各个科室的人都快认识了。”张玉延说。
有人对张玉延说，“你不要‘房子起来了，人给累倒下来了’。”
递交材料后，相关部门会在后台审核，在一定的时间内，将告知申请人审核结果。让张玉延感到折磨的是，因为各种信息不对称，一次次被“打回”材料。““那种感觉就像高考失利了一样，一次一次没被录取，还得重新爬起来再次准备。”
终于，2020年9月3日，拿到了建设工程规划许可证。当天，张玉延拿着绿色封皮的规划许可证，在行政大厅现场和发证的工作人员拍了合影留念。
澎湃新闻记者看到张玉延留存下来的项目申请资料，透明的塑胶封皮，装订成了厚厚的一沓，图片、文字、官方文件，一一俱全，记录着05幢翻建“重启”的历程。
05幢居民楼翻建后
怎么“公正”平衡居民间的利益分歧
从打算拆除直至今天，“公平”都是05幢小楼，一直热议的话题。
什么是公平？有业主认为，“本来就没有绝对公平，二楼采光都比1楼好，连太阳都是不公平的。”
随着前期工作逐渐的完善，05幢小楼新的建设方案成了业主们争论的最大矛盾点。比如，随着新房设计图纸画的越来越细，业主们的意见、矛盾也变得越来越多。
有业主提出，不要原来房间里的方形承重柱，空间显得狭小；也有人提出，能不能向下挖一层地下室，归一层住户使用。甚至还有人提出，凭什么2楼就能带阁楼，1楼的人也要享受2楼的阁楼；甚至有人希望政府能安排好自家理发店的过渡，否则反对翻建........
要求越提越多，解决方案却被绕城了“一团浆糊”。众口难调，在05幢居民楼的翻建工程中，得到了最真实的体现。本质来看，大部分业主都想在这场“推倒重来”里，获得最大的利益。
也因此，项目进展甚至一度陷入“停滞”。比如，部分业主为了满足自己的诉求，拒绝在相关文件上签字。
满足一个诉求，就要满足所有。不满足需求，项目推动不下去。该怎么协调？
由于无法同时满足多名业主的需求，张玉延还曾被多位业主联名要求取消业主代表的资格。
张玉延认为，完全的公平是很难达到，只有最大可能的追求公正，才能让事情推动下去。
不过，新建的房子要遵循“原址、原面积、原高度”的设定，这也成了能保证一定程度的“公正”的推手。诸如“多盖一层”“多加面积”这种不符合国家规定的利益诉求，便无法施行。
如果说在房屋设计上争论是“小打小闹” ，那到了付款的环节上，05幢的争论情况便是“波涛汹涌”。甚至，至今都尚未解决房屋建设付款的难题。
比如，过去05幢小楼的一层住户常年遭受潮湿的问题。在新版的设计方案上，设定了82厘米的架空防潮。新建板块，建设费用必然有所增加。有2楼的住户就坚持不同意该方案，“为什么要让我们二楼的住户平摊这部分钱，我们2楼又没有潮湿的困扰”。还有人提出疑问，“为什么是82厘米，52厘米、62厘米是否就不可行，多一点高度成本都会增加.......”
此外，从建设经费上来看，05幢居民楼总投资概算1100万元，其中业主承担60%，政府承担40%，业主款项根据工期建设分三次付清。
付款的时候，有业主不满，“当初说的土建价格是1500一平方，怎么到后面还要交更多的钱？”
其实，翻建房屋所需资金除了土建成本、还需要设计、监理、安装等费用。这样算下来，每一平方米的总造价在5000多元，户型较大的，每户需要拿出二三十万的改造资金出来。“有许多业主就很难理解价格的问题，也觉得价格高。”张玉延说。
不过，从现实情况来看，05幢房屋的24户产权人构成复杂，有像张玉延一家一样居住在这里几十年的国企老员工，也有后期几经转手购入房屋的业主。其中，最小的两套房屋仅有15平方米，套内没有独立卫生间和厨房。张玉延说：“住在这样危房的居民，收入都是偏低的。”对这些居民来说，数十万元的改造资金并不是小数目，收款一定是有难度的。
为了推动05幢小楼的翻建，张玉延参与前后工作忙活活7年多。“始终在和公正周旋，但是总不可能是让每一个人都能满意的。”张玉延说。
拿到规划许可证后，业主代表张玉延与政府部门工作人员合影。
能否成为“危房改造”复制的样本？
预计在今年9月，05幢小楼就将实现交付。
与老房子相比，新建的房子也进行了相应的优化。比如，一梯3户变为一梯2户，4个单元增改为6个单元，保证每户都有两间朝南，南北通透。
《南京市城市房屋消险治理专项方案（2019—2021）》中提到，对符合规划用地性质、住户改造意愿强烈，具备翻建施工条件、暂无征收计划的零星分布的危险房屋，鼓励“自助改造”，依法实施翻建。
2020年，南京市鼓楼区在册危房有103栋，按照“留、改、拆”的治理方式，最后采取翻建的只有16栋，目前都已启动治理。
南京市鼓楼区房产局一位工作人员说，未来是鼓励居民们自主改造、翻建危房的模式。“业主们也要转变心态，作为产权人要积极的推动危房的翻建，一条心向一处使力，而不是全部都靠政府”。当然，从政府层面来看，对于消防、规划等审批环节上，政府也尽可能的会开具绿色通道，推动项目的前进。
作为05幢小楼翻建项目的关键业主代表，张玉延认为，“最难的永远不在于盖房子，而是人的想法。”“涉及到‘蛋糕’分配的问题，怎么让人在利益面前退步？”
今年4月中旬，江苏省委常委、南京市委书记韩立明围绕危房治理和老旧小区改造，开展“我为群众办实事”专题调研，来到虎踞北路4号05幢改造现场。当时韩立明问张玉延，这个项目可不可复制？“可复制。”张玉延回答。
如何复制？张玉延认为，核心不在于人，而是制度层面的问题。
目前，整个南京市仍然有400多栋危房，涉及上万户业主的私人利益，光有会干事的带头人是远远不够的。其实，带头人也只是一个普通的居民，怎么就能保证说服大家，朝着一个方向使力气？“这样依赖带头人，是很难推广的。”
制度的设计才是能够复制的关键。张玉延说，比如从政府的角度来讲，对危险房屋的治理，要以奖惩结合的方式激发业主改造的动力，这样大家才能为了同一个目标共同使力，业主代表们也更有积极性。
广州工业大学建筑与城市规划学院院长蔡云楠认为南京上述05幢小楼的案例，对于现在的城市老旧危房改造，是一个很好的创新方法。如今，在全国各大城市的老旧危房量很多，完全靠政府集中拆除重建，压力很大。在政府财力宽裕的情况下，给予一定的财政补助和政策支持，在原地重建是一种挺好的选项。对于老居民们来说，他们不用离开熟悉多年的环境，还改善了居住环境，是一个惠民的好事。
“不过推广复制还是有一定的难度，现在老小区加装电梯都很复杂，何况是整一栋楼的拆除重建。”蔡云楠对澎湃新闻说。房子的产权复杂，业主意见分散，很难达成一致，极有可能会陷入业主们“今天想拆VS明天不想拆”的斗争旋涡中，难度大，耗时长。
蔡云楠说，想要推动更多的居民自筹自建，政府也可以做很多准备工作，比如可以出台危房拆除重建的具体规范细则，让居民在操作执行的时候，有一个标准化的“操作指南”，知道具体需要做什么事情、准备哪些材料。相关的规划、住建等部门也要给出政策、流程操作的辅导解答，街道、居委会等单位也要关注居民意见的收集以及矛盾的协调。
如果想要更高效率的推动项目建设，业主们也可以委托专业的机构，操办申报消防、规划、图纸设计、建设等复杂流程。“一般的住户很难有精力和时间去完成申报难题，像张玉延这样懂政策的业主代表也很难找到，委托专门的机构也成了解决问题的好方法。”
责任编辑：李克诚
校对：张艳
