土地出让金收取标准是什么如何计算楼面地价？如何计算土地出让金？在此特收集相关资料以供参考。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。相关阅读：东莞土地出让金标准东莞土地出让金标准调整广州土地出让金标准调整算算你要补交多少钱？中国大陆土地出让金的具体管理办法有哪些？石家庄土地出让金的标准及土地出让的手续土地出让金标准是怎样的？该如何确定？
烟台牟平区恒大御海天下会划到高新区吗?
答复如下：
（1）短期不会划到高新区的。目前看，一直到2022年，高新区是不会要恒大御海天下这个小区的，因为各区之间的利益关系；只要是企业就要交税，你说交税给谁？都存在绩效考核，自下而上是不容易协调的。我听说好多售楼处的人都热情的推介说这一片以后“很大可能”要划归高新区，权威的官方公示都没有下文，我们怎能相信一个置业人士的天马行空？
（2）长期是要划到高新区的。从长远规划看，牟平北部沿海有划到高新区的可能，让高新区连成一片，不过这种憧憬需要领导的高瞻远瞩，需要各方面做出让步，否则来自各区的阻力巨大，举步维艰，同时开发区那边也在引进项目，彼此竞争惨烈，怎能不考虑当事人牟平人民的感受？
（3）2018年7月将老高新区+海经大厦3座楼（烟台海洋产权交易中心+海洋经济总部基地+海洋创业服务大厦）+金山港周边10个村【上庄，北山，林北，金山前，金山上寨，金山下寨，云溪，郝家疃，北王家疃，邹家疃十个村划到高新区】=【新高新区】，这个规划确实超出一般人预期，毕竟以点带面的发展模式国内还是不少的，但是新高新区到底能否接纳牟平北部海滨沿岸，需要顶层设计和协调，大局当前，政治觉悟高，也许决策好了会带领牟平北起飞的。但是为什么把“海经大厦3座楼”划归高新区，这一步棋预示着什么？是预留了什么后手吗？我相信做规划的人都是精英，他们肯定在走一步大棋，单纯三座楼占不了多少面积，根本不值得划归高新区管辖，但是既然明确提出划归高新区，这里的用意很深的，也许为以后5~10年的牟平沿海规划提前预留了一招，恒大这个小区及周边其他小区也许会在未来受益的。
（4）【恒大御海天下】当前地角现在看地角不佳，周围一片荒芜，都是草甸子，也许等东面其他小区建好后，该地块就升值了。目前看楼面价比较便宜，因为是2015年拍卖的，按当时价格计算楼面价也不会超过700元/㎡，加上12%的税收（最多每平米为1000元/㎡），加上9A精装修1500元/㎡（恒大广告上自己的价格标准），高层的建筑成本2200元/㎡，合计成本=5400元/㎡；房地产是高风险行业，售价要保留20%-30%的合理利润空间，售价在6400-7000之间是合理的。----点评：首期开盘的实际售价在6500左右，还是不怎么赚钱的，因为算上楼盘公共设施建设，绿化等基本能持平，就是打个广告，聚焦人气，给烟台人民一个见面礼而已 。就像罗永浩说的那样“我们卖手机不赚钱”，恒大也是，第一期不赚钱。
（5）烟台海岸线比较美，滨海西路+滨海北路+滨海中路+滨海东路=魅力海岸线，要是能跟威海的环海路打通合力打造旅游线路，将是山东省内的最佳自驾线路，这样牟平北部就激活了，同步会吸引更多的人来安居乐业，这是老百姓的梦想。目前威海往西发展都到了牟平的边界了，初村镇聚集了三所大学、好多企业，可是交界处的牟平还没有什么工业发展，住在边界的牟平人民好多都在威海企业上班，很好的资源交换。
（6）目前高新区总面积48.8平方公里，福山482.8、开发区340、芝罘区174、莱山185、牟平1583平方公里，牟平面积还是太大，太大发展就慢；积极的瘦身也是条出路，把牟平北部划给高新区，虽然自己GDP降低了【牟平区GDP：2018年365.14亿元、2017年344.06亿元、2016年318亿元】，毕竟从烟台全局看，还是利大于弊的，虽然排在烟台第八，但是体量在这里呢。
（7）养马岛以后会变的如何？
●随着青岛经济一枝独大，烟威一体化抱团发展就变的尤为重要。虽然目前烟台往北发展，重点是开发区和蓬莱区，不怎么往东发展；目前威海往南发展，重点是开发临港区、荣成区、文登区，不怎么往西发展；导致烟威交界处成了经济死角，这是地区利益决定的，属于正常现象，目前不发展也是好事，为当地预留了一块自留地；能力不够时有时候仓促发展还不如不发展。
●养马岛要发展成旅游观光带，岛上的土著居民要搬出来。这对开发者而言是个很大的经济负担，因为岛上居民不乏狮子大开口的家庭，只图眼前自己的利益，不管整个当地的经济一盘棋的规划；虽然大多数人服从规划，但是林子大了什么鸟都有，总有破坏的杠精，影响养马岛的发展。养马岛发展不好，当地一片区域的发展将会受阻，影响的是烟台东部整个的经济增长率，自然周边的楼盘也会受到影响。目前牟平的发展需要引入多个大项目，多个大的实体产业，才能让人人有事做，人人有较高的收入，形成产业集群带，不要只是光发展开发区和高新区，每个区都需要大企业的引领和示范。
补充
一、【恒大御海天下小区】的缺点是：
（1）小区刚开始建设，一切未知。虽然有规划图，但是规划图到底和现实有多少距离，这个不好说，规划图都是效果图，看上去都好看，实际建设完了是否一样丰满就不好说了；现在就是考验恒大的信用了，是打造一块金子招牌小区还是圈完钱就跑路，静观其变。目前金山湾规划和建设正要起步，前几天经过金山湾发现柏油大马路都已经修好了，栽下梧桐树，引来金凤凰，区里双招双引开展的如火如荼，但愿不久的将来能换来此地的浴火重生。此地要是开发的像是威海的初村镇一样的话，引入几个大学、引入几个几百亿的大企业，那么养马岛周边的人民将会受益。能实现吗？难难难！
（2）小区周边配套太少。牟平北部沿海缺少小学、中学、医院、商超、餐饮等，导致生活便利性大打折扣，虽然风光旖旎无与伦比，无论年轻人还是老年人，现实的生活问题还是要面对；因为配套少，自然对买楼的人吸引力减弱。虽然6#地块是规划的公立小学，但是猴年马月能建起来要等周边的小区建设和发展实际情况了，小学估计会是2030年左右政府考虑的事情了。
目前要去买菜，只能农历的一、六去蛤堆后赶集买菜，多么反璞归真，回归田园生活，像陶渊明、王维一样。
目前要去看病，只能去牟平的滨州医学院烟台附属医院，这可是三甲医院，算是最好的级别了。
目前要去上学，只能上蛤堆后学区小学和大窑街道初级中学，毕竟农村学校，师资不高，这个地方有学上就知足吧，毕竟上了好学校也不见得孩子能考上北大。
目前要去超市，只能去振华龙湖店，我去过面积不大，食品、饮料、馒头、酒水够用。
目前要去就业，还是先买辆代步车吧，强雷推荐丰田，开不坏是真的。
（3）交通等于零。目前看位置稍偏，只适合私家车的家庭，未来的公交规划是否能满足生活的需要还要看烟台市的统一规划，普通小年轻的工薪上班族是不太方便的；以后随着海岸线的建设，也许就是一块旺地，成为了牟平区或者高新区的中心区域也是可能的，希望这不是梦想。也许等到2028年烟台地铁修道了金山港，这边就成好地方了。威海2020年要建设轻轨交通了，这点走在了烟台的前面。目前地铁成了烟台下一轮房价的依靠。从2009年烟台市开始研究启动城市轨道交通规划编制工作算起，已经十年了过去了，地铁还是画在纸上，唏嘘。
牟平的公交608路到牟平城里，是距离御海天下最近的。
到牟平北站，走着也就4.7公里，1小时就倒了；开车10分钟就到了。
（4）该区域没有工业、服务业、导致不易让人想留下来就业，这点是硬伤，只能开车上下班，有点远。
附：回答一个关键问题：多少层可以不影响日照采光？
答案是：若前后两幢楼均为32层，层高3米，前后楼间距为30米；以烟台冬至日的正午高度角为37.5°计算，需要至少买15层级以上才能保证一年之中正午采光都是正常的。
二、恒大御海天下这个小区的优点是：
（1）房价便宜。开盘在7000左右。这价格比周边的御景半岛8600，中冶的9000，龙湖的8200便宜很多的，闭眼买就行，房价即使涨的慢，肯定不会下跌，保值。
（2）靠海近，亲海而不靠海。这是非常大的优点，太靠海的小区龙湖、中冶等小区不适合居住。
（3）周边自然环境漂亮，非常适合自住、度假、养老。
（4）生活成本低。物业费2.16元/㎡，很低的；周边海鲜什么都有也很便宜，吃个够；高铁很近，旅行方便。100㎡的房子每年物业费2500元，不算便宜，看提供的物业服务值不值这个价钱吧。
（5）恒大品牌加持，居住有底气。相信恒大大品牌，而买恒大房子的人特别多，这是企业软实力，同时也是投资的保证，也是保值的保证。
（6）户型虽多，我相信买小户型的最多。因为我猜买房的外地人占多数，花个60万买个面朝大海，四季花开的梦境之地是惬意的，都是小资情调，不会贪图大户型。高层的白天阳光照射特别好，晚上眺目远望，周边街道灯光闪烁会诗意盎然。
（7）人的素质高。因为外地人买的多，自然人的素质肯定要比当地人素质高不少，都是来自五湖四海的朋友，都是见多识广的人，自认心胸开阔，素质高雅占多数。
（8）带精装修。这种房子只要买套沙发、茶几、双人床、电视、锅具、窗帘就可以入住了，不操心，不费力，简单方便。
（9）这边的海岸线都快变成外地人的休闲自留地了，外地人来休闲，本地人来卖海鲜。
三、烟台地铁
【1】烟台市于2009年开始研究启动城市轨道交通规划编制，2012 年编制完成了《烟台市城市轨道交通线网规划》，2016 年对原有线网规划进行了优化调整，完成了《烟台市轨道交通近期建设规划（2016-2022）》，近期建设规划已按程序上报至国家部委审批，截止2019年尚未批复。
该图片作废
该图片为最新规划（2016）
【2】随着近年来市区规划与建设，以及我市城市空间结构的重大调整，2016 版轨道交通线网规划已不能够适应当前城市发展的新局面，需要进行优化调整。重点研究范围为烟台市新一轮总体规划所界定的主城区范围。烟台的轨道交通新规划2018 年12 月底前，完成专家评审。
【3】目前地铁审批越来越严格，需要满足这些申报条件：申报城市近三年的政府债务率不应高于120%；申报建设地铁的城市地方一般公共财政预算收入应在300亿元以上；GDP达3000亿元以上；市区常住人口在300万人以上；远期客流规模达到单向高峰3万人/时以上。烟台在人口指标方面，迟迟未达标，并且规划一直未得到批复。
【4】2018年9月12日，山东省政府发布的山东省综合交通网中长期发展规划（2018-2035年）》，制定了全省综合交通网络主要规划目标。重点推进济南城市轨道交通一期、青岛一期和二期建设项目，新增运营里程340公里。积极推动济南二期、青岛三期和淄博、潍坊近期建设规划编报实施工作。
【5】2020年6月22日，国务院批复同意对烟台市部分行政区划进行调整。撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域。目前修建地铁的硬性条件都满足了，只差国家发改委的一纸批文了。不过目前看2020年底前没戏可唱，即使批复了，对这个小区的价值也是没有任何影响，建议等待山东省推进烟威一体化的进程，也许有一天两个城市合二为一了这个地带将会价值爆发。
四、楼面价计算
①2015.03.09恒大的1#地块2.54公顷，烟台旭瑞以9640万元竞得，楼面价为950元/㎡
②2019.04.08宁海街道西北坝的改造地块，面积2.54公顷成交价8758万元，楼面价1685元/㎡
③2019.04.08批准的蛤堆后寸的改造项目，紧靠恒大御海天下，楼面价格不到1100元/㎡
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楼面价计算：
楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率.
★★4号地块★★
① 2015年02月06日位于滨海东路南、东环北路东(4号地块)36000㎡的地块被【烟台旭瑞置业有限公司】以拍卖出让获得土地使用权
②总面积：36000㎡， 容积率： 3.26，约定支付金额(万元)：8265.00万元，支付日期：2015年03月08日
③楼面价计算：8265万元÷（3.6万㎡×3.26容积率）=704元/㎡
★★7号地块★★
① 2015年02月06日位于牟平区滨海东路南、东环北路东(7号地块)32200㎡的地块被【烟台旭瑞置业有限公司】以拍卖出让获得土地使用权
②总面积：32200㎡，容积率： 3.48，约定支付金额(万元)：7810.00万元，约定支付日期：2015年03月08日
③楼面价计算：7810万元÷（3.22万㎡×3.48容积率）=697元/㎡
楼面价汇总：
1号地块：9640万元÷（2.54万㎡×3.98容积率）=950元/㎡
2号地块：2000万元÷（2.41万㎡×0.06容积率）=13830元/㎡
3号地块：8785万元÷（2.18万㎡×4.29容积率）=940元/㎡
4号地块：8265万元÷（3.6万㎡×3.26容积率）=704元/㎡
5号地块：3565万元÷（2.59万㎡×1.34容积率）=1027元/㎡
6号地块：公立小学
7号地块：7810万元÷（3.22万㎡×3.48容积率）=697元/㎡
8号地块：4275万元÷（2.94万㎡×1.45容积率）=1003元/㎡
9号地块：4710万元÷（2.51万㎡×2.51容积率）=748元/㎡
10号地块：未查到
11号地块：未查到
12号地块：6380万元÷（3.03万㎡×2.88容积率）=731元/㎡
五、预售许可证
①4号地块：2019.04.26~2022.08.31
②7号地块：2019.04.12~2022.08.31
六、沙盘
七、利好消息
2019年7月18日，烟台市人民政府新闻办公室举办全市第三场“重中之重项目”推进情况新闻发布会。会上，烟台高新区工委书记、管委主任【于东】介绍金山湾区开发建设工作相关情况。目前，已编制《金山湾未来国际科创城空间规划》初步方案。按照烟台市委、市政府对金山湾发展定位和“多规合一”要求，金山湾将突出国际视野、坚持一流标准，在空间设计上，结合金山湾地域特色，规划形成“金叶岛、水岸廊、万象城、五彩苑”的总体空间设计结构，打造“金山蓝湾·科创小城”的空间意象，构建起“活力湾”“卢山、海林两大郊野公园”“科教城、航空城、康养城三个产业新城”“国际社区”等“一湾两苑三城一社区”布局。
“活力湾”板块将发挥洲头景观优势，集聚高端创新要素与城市服务功能，以商业休闲、酒店公寓、会议交流、文化展示、总部办公、战略性新兴产业等功能为主，打造金山湾区公共服务与形象中心。 主要布局国际会议岛、中韩科技创新城、中欧新兴产业园、智能制造产业园等项目，总占地约3000亩，总投资约180亿元。其中，国际会议岛对标韩国松岛新城，布局大型会议展馆，组织承办国际大型会议会展，吸引国际商会、国际组织等入驻，提高烟台市知名度和会议岛利用率，打造成国内外知名的会议会展中心和高端服务业新地标。
“卢山、海林郊野公园”板块主要依托山、林、海等生态环境，打造以生态保护为主，辅以山林活动、田园体验、休闲运动等功能的郊野公园。
“康养城”板块主要依托沿海及周边优秀生态资源，以养生养老、康养体验、度假休闲、生态社区等功能为主，大力发展康养旅游产业。主要规划建设国际康养社区，依托沿海生态资源，建立高端滨海休闲度假中心。设置游乐项目、度假酒店，配套老年大学、健康管理中心、体检中心、养老养生住宅等。目前，已有文旅小镇、国际健康小镇、医康养教产业园等项目达成落地意向，计划总投资200亿元。
“科教城”板块以教学、科研、公共服务等功能为主，大力发展高校教育与科研，打造人才与知识聚集区。主要规划建设国际科教园，总体按照“一核、两区”布局。“一核”，即教研区，主要包括三所大学分校，九所研究院。“两区”，即创新创业产业区和城市共享服务区。按照开放、共建、共享、共融的理念，集中建设公共服务区（包括图书馆、体育馆、艺术馆、商业服务、生活配套等公共设施）。
“金山国际社区”板块整体谋划区域内10个村庄旧村搬迁改造，围绕大小金山，集中规划建设服务完善、生态优美的新型城市社区。
于东表示，下步，高新区将按照市委、市政府部署要求，进一步提高站位、拓宽视野，担当作为、狠抓落实，按照既定的总体目标任务，逐一细化时间表、路线图和具体措施，把金山湾早日建设成为宜居宜业宜养宜游的现代化标志性滨海新区
