第十三章 租赁合同 第二百十二条 租赁合同租租赁物交付承租使用、收益承租支付租金合同 第二百十三条 租赁合同内容包括租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限式、租赁物维修等条款 第二百十四条 租赁期限超二十超二十超部效租赁期间届满事续订租赁合同约定租赁期限自续订起超二十 第二百十五条 租赁期限六月应采用书面形式事未采用书面形式视定期租赁 第二百十六条 租应按照约定租赁物交付承租并租赁期间保持租赁物符合约定用途 第二百十七条 承租应按照约定使用租赁物租赁物使用没约定或者约定明确依照本第六十条规定仍能确定应按照租赁物性质使用 第二百十八条 承租按照约定或者租赁物性质使用租赁物致使租赁物受损耗承担损害赔偿责任 第二百十九条 承租未按照约定或者租赁物性质使用租赁物致使租赁物受损失租解除合同并要求赔偿损失 第二百二十条 租应履行租赁物维修义务事另约定除外 第二百二十条 承租租赁物需要维修要求租合理期限内维修租未履行维修义务承租自行维修维修费用由租负担维修租赁物影响承租使用应相应减少租金或者延租期 第二百二十二条 承租应妥善保管租赁物保管善造租赁物毁损、灭失应承担损害赔偿责任 第二百二十三条 承租经租同意租赁物进行改善或者增设物承租未经租同意租赁物进行改善或者增设物租要求承租恢复原状或者赔偿损失 第二百二十四条 承租经租同意租赁物转租给第三承租转租承租与租间租赁合同继续效第三租赁物造损失承租应赔偿损失承租未经租同意转租租解除合同 第二百二十五条 租赁期间占、使用租赁物获收益归承租所事另约定除外 第二百二十六条 承租应按照约定期限支付租金支付期限没约定或者约定明确依照本第六十条规定仍能确定租赁期间满应租赁期间届满支付;租赁期间应每届满支付剩余期间满应租赁期间届满支付 第二百二十七条 承租理由未支付或者迟延支付租金租要求承租合理期限内支付承租逾期支付租解除合同 第二百二十八条 第三主张权利致使承租能租赁物使用、收益承租要求减少租金或者支付租金第三主张权利承租应及通知租 第二百二十九条 租赁物租赁期间发所权变影响租赁合同效力 第二百三十条 租卖租赁房屋应卖前合理期限内通知承租承租享同等条件优先购买权利 第二百三十条 归责于承租事由致使租赁物部或者全部毁损、灭失承租要求减少租金或者支付租金;租赁物部或者全部毁损、灭失致使能实现合同目承租解除合同 第二百三十二条 事租赁期限没约定或者约定明确依照本第六十条规定仍能确定视定期租赁事随解除合同租解除合同应合理期限前通知承租 第二百三十三条 租赁物危及承租安全或者健康即使承租订立合同明知该租赁物质量合格承租仍随解除合同 第二百三十四条 承租房屋租赁期间死亡与其前共同居住按照原租赁合同租赁该房屋 第二百三十五条 租赁期间届满承租应返租赁物返租赁物应符合按照约定或者租赁物性质使用状态 第二百三十六条 租赁期间届满承租继续使用租赁物租没提异议原租赁合同继续效租赁期限定期房屋租赁合同纠纷司法解释。
如何解除房屋租赁合同纠纷？
加强对合同同住人保护的必要性，这是根据诚实信用原则以及租赁合同性质而产生的。保护承租人的同住人是租赁合同的一项附随义务。对承租人的同住人的保护义务涉及附保护第三人作用合同制度。附保护第三人作用合同制度为德国判例法所首创，至《美国统一商法典》而发展完善，《美国统一商法典》中第2-318条所规定的利益第三人担保责任堪称附保护第三人作用合同的典范。
该规定由于较好地贯彻了民法的诚实信用原则，同时又合理地保护了第三人的利益，备受各国重视。
附保护第三人作用合同，是指特定合同一经成立，不仅在合同当事人双方间产生权利义务关系，同时，债务人对于与债权人具有特殊关系的第三人，也应负有照顾、保护、通知等义务，债务人违反此项义务时，就该对特定范围的人所遭受的损害，也应依照合同法的原则，负赔偿责任。
附随义务主要目的，在于加强保护与债权人具有特殊关系的第三人的利益。依照诚实信用原则以及合同的目的，合同上的注意、保护义务，不仅对合同相对人存在，而且也应延伸扩张到与相对人有特定关系的第三人。即合同上的保护、注意义务，原则上应延伸到因与债权人的关系而与债务人的给付发生接触，而债权人对其负有照顾及保护的人。
房屋租赁合同中，与承租人共同居住的人（即同住人）并不是合同的当事人，出租人对其不负有给付义务，仅负有一定的注意及保护义务，该同住人除债务人违反此项义务（附随义务）时得依合同原则请求赔偿外，并无合同上的给付请求权。出租人对同住人基于合同承担损害赔偿责任的原因，首先，出租人应能认识到合同相对人对同住人的安全具有如同对自己安全一样的信赖。
日常生活中，同住人与承租人具有十分密切的特殊关系，债务人基于合同对债权人负有注意、保护等附随义务时，显然应当注意到同住人的存在。出租人对与承租人关系密切的同住人，自然也应当负注意、保护等附随义务，出租人违反合同义务，不仅会给承租人造成损害，而且会及于同住人。
其次，基于合同之诉提起损害赔偿，更有利于对同住人利益的保护，仅依侵权之诉起诉，对同住人保护不够周全。选择合同之诉，还是侵权之诉，对当事人具有不同意义。具体体现在：
1．归责原则不同。违约责任适用严格责任，不论合同当事人是否具有故意或过失，只要当事人未按约履行义务，而且不具有有效的抗辩事由，就必须承担违约责任；而侵权责任在各国法律中通常是以过错责任为归责的一般原则的，我国基本上采纳了这种做法。
2．举证责任不同。在合同责任中，承租人对租赁合同不履行的归责事由，不负举证责任，而出租人必须证明其没有过错，否则，将推定他有过错而承担责任；在侵权责任中，被害人对加害人的过失、故意，应负举证责任。“举证之所在，败诉之所在”。因此，举证责任的不同，直接关系到当事人的利益。
3．诉讼时效期间不同。大多数国家的民法典对合同之诉和侵权之诉规定了不同的时效期间，在我国则原则上是一致的，但《民法通则》第一百三十六条对于人身损害的侵权请求权，采取一年的短期时效，因此，对于同住人而言，选择合同之诉，更为有利。在加害于承租人或同住人的情况下法律只允许同住人提起侵权之诉，那么对同住人的保护是不周全的，甚至会造成不合理的结果。
由此可见，将承租人的同住人，纳入《合同法》保护范围实有必要。现有法律、法规均提到承租人的共同居住人，而没有确定其范围。对于“同住人”的界定，实务界很不统一。同住人其实质就是受契约保护的“第三人”。依德国学者拉伦兹的见解，其范围应限于因与债权人具有特殊利害关系而债务人的给付亦对之发生关联之人。
换言之，其范围应限于因债务人之给付受影响，而债权人对其祸福基于亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上性质的关系，对其负有保护、照顾义务的人。如债权人的妻儿、同住人、客人、受雇人。我们认为，应当严格把握同住人的范围，以免对出租人要求过于苛刻，使其承受过重的负担。
根据我国《合同法》第二百三十四条的规定，承租人生前的同住人有权承受承租权。承租人在租赁期死亡，其生前的同住人享有因租赁合同而产生的权利，同时要履行原合同的义务。同住人继承租赁权后，其享有的权利与承租人无异，承担的义务亦同。此类房屋租赁纠纷主要发生在同住人承受租赁权的过程中，即出租人侵害同住人的租赁权。
如何认定出租人侵害同住人的租赁权？我们认为，只要有以下几种情形就可以认定出租人侵害同住人的租赁权：（1）承租人死后，出租人不经通知承租人的同住人坚持收回或者另租他人的；（2）无视承租人的同住人继续承租原房屋的请求，坚持收回或者另租他人的。 。
