房屋出租其实不止涉及到增值税，可能还涉及到城建税、教育费附加、个税、房产税、印花税等等房产增值税如何征收。
单就增值税而言，可能出租方涉及到一般纳税人、小规模纳税人和自然人。具体的计算税率各有不同。
自然人出租房屋采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小规模纳税人免税政策。以前，这个月租金的免征额是3万，今年也随着小规模纳税人的优惠政策一起，上调到了10万。
对于个人出租房屋的增值税税率，按照房屋的属性，分为住宅和非住宅（商铺、写字间）等，非住宅比较高，是5%的税率，住宅减按1.5%的税率来征收。
小规模纳税人出租房屋对于小规模纳税人而言，一般都是适用3%的征收率的，但是也有一些项目是适用5%的征收率的。不动产出租，就是其中的一项。另外还有销售自建或者取得的不动产、提供劳务派遣选择差额纳税等等，也是适用5%的征收率的。
此外，有个特殊的，就是个体工商户（多数可能是小规模纳税人）出租其住房。个体工商户出租住房，也是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
一般纳税人出租房屋这个就是按照一般纳税人出租不动产的税率9%来计算。并且按照时间分界点2016年4月30日做个划分，在这个日期之前的房屋，可以选择5%的征收率简易征收。
此外，涉及到租赁的问题，一般纳税人要注意税率的区分。
不动产租赁服务，税率为9%，如果是有形动产的租赁服务，税率为13%。
同时，在涉及到房屋出租的情况下，除了增值税，也要充分考虑其他的税费问题。
买房时缴纳多少增值税？如何计算？
一、个人购房需要交纳的税费有：契税、 维修基金、房屋所有权证印花税。（土地增值税、所得税。归出售方交纳。）
二、签订购房合同时需缴纳的税费： 购买开发商的新房时，需要交纳的税: ①契税：买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%
增值税=【含税销售额÷（1+税率）】x税率；
附加税=增值税x 税率。
增值税计算器
此处以100万房产交易额为例计算增值税：
1、征收营业税时：营业税=100万x 5%=50000元，附加税=50000x（7%+3%+2%）=6000元，营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：增值税=100万÷（1+5%）x 5%=47619元，附加税=47619x（7%+3%+2%）=5714元，增值税及其附加税共53333元。
综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。
一般纳税人执行一般计税法的房地产开发公司的增值税税率11%，收到售房款应交如下税金：
1、应交增值税：销项税-进项税
销项税=房款÷（1+11%）×11% 进项税为所取得的进项税税额本期合计
2、附加税（城建税7%、教育附加3%、地方附加2%）：应交增值税税额×12%
3、预交企业所得税：销售额×3% （各地标准有区别）
4、预交土地增值税：销售额×2% （各地标准有区别）
房产增值税如何征收，计算公式，怎么算
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消售者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，我国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率讲算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原现。
公式为:应纳税额=销项税额-进项税额
举例：
销售a商品100件，不含增值税单价80元，不含增值税销售额就为100*80=8000元
设增值税税率为17%，那么a商品的销项税额为：8000*17%=1360元
购进a商品时，每件支付60元（含税），总金额为100*60=6000元（含税），应化成不含税为：6000/(1+17%)=5128.21元,税额为:5128.21*17%=871.79元.
以上100件a商品的新增价值为8000-5128.21(不能减6000,因为6000是含税,要化成不含税)=2871.79元,税率是17%,所以应纳增值税税额为:2871.79*17%=488.20元.但在税法当中是不采用这种算法的,在此是为了让你对增值部分有个更直观的理解,才这样举例的,税法上正确的算法如下:
应纳增值税税额=销项税额-进项税额
=1360-871.79
=488.21元
备注:两种方法算出的结果相差0.01元(488.21-488.20)是购进时6000元为含税金额化为不含税时之差,为正常情况,实践中按防伪税票上的税额计算即可)
企业要自已开具增值税发票，企业必须具备一般纳税人资格，对符合什么条件的企业才可以申请一般纳税人资格呢？具体如下：
（1）从事货物生产式提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务为主、兼营货物批发或零售的纳税人，年应纳增值税的销售额在100万元以上；
（2）从事货物批发或零售的纳税人，以及从事货物批发或零售为主、兼营货物生产或提供应税劳务的纳税人，年应纳增值税的销售额在180万元以下
（3）会计核算健全。指能准确计算销项税额和进项税额
（4）有会计从业资格证的会计人员
如果你公司的工业制造企业，年应纳增值税的销售额要达到100万元以上；如果你公司是商业企业，年应纳增值税的销售额要达到180万元以上，才可能被认定为一般纳税人。这是最重要的条件
