针对蛋壳公寓拖欠业主租金、要求业主“免租”等引发的一系列问题，日前一份由深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知文件在网络上流出，该通知提到，高度重视蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件，在风险防范处置化解工作中发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，将展开排查自如ceo回应。

同期自如ceo回应，有许多自如租客反映，由于疫情期间租期将至，自己不得不承担续租强制涨房租的损失，否则搬离或将无房可租的情况。对于涨租质疑，自如CEO熊林2月20日深夜发文回应称，自如近期的价格调整均因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，“如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”

免租活动引争议：业主未收到房租自如ceo回应，租客房租照扣

疫情发生以来，近期有大量用户在网络上爆料称，蛋壳公寓催促房客换租搬家、但拒退押金，另一边又拖欠业主房租、不遵守合约。在新浪黑猫投诉平台，有关蛋壳公寓的相关投诉已超过6000条。

一位业主发帖称，将房屋委托租赁给蛋壳公寓，按照协议，蛋壳应于2020年2月12日支付第15次租金，但是经多方沟通后，蛋壳公寓拒不支付，已构成租赁协议的单方面违约。有租客则表示，已经预付一整年的房租给蛋壳公寓，但对方未征得房东同意前提下，以免租期为由强行扣除房东一个月房租，并且长时间拖欠煤气费，导致房东只能找到租客要收房或者断水电煤，联系蛋壳人员，对方毫无解决措施。

针对疫情期租客返城难的情况，国内多个住房租赁平台、租赁企业联盟均发布了租客免租的优惠活动或倡议，共同应对暂时的经营困难。2月3日，蛋壳公寓曾宣布在全国13城推出租客租金返还政策，对无法返城者返还一个月租金，并将根据各政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。后又表示，针对疫情期间（2月1日-29日）合同到期进行续租的租客，在原有续租活动基础上再返50%（武汉地区返100%）月租金作为疫情补贴；疫情补贴将统一在3月份陆续返还。

但多位租客坦言称，返还的款项不能提现，只能用于蛋壳公寓；分期月付的用户不适用；没有维修、没有保洁，服务费依然照常收取；所谓按天返还房租，还以分月抵扣服务费的形式，相当于“强制要求房东减免一个月房租，另一头照收租客房租。”

蛋壳公寓方面2月18日解释称，“近期受疫情影响，蛋壳将协助个别业主收回房屋，因此涉及到部分租客的换租问题。”已成立专项工作组，妥善处理租务问题，“承诺将妥善安置每一位受影响租客，绝对不会无故驱赶租客。”如租客因房屋收回确需搬离，将提供帮助。

（蛋壳公寓官微）上述通知指出，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的涉稳风险，要求深圳市地方金融监管局、深圳银保监局尽快排查。此前还有报道称，深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，要求其按法规和合同妥善处理问题。

长租公寓减免租金需要协商，盲目操作可能违约

南都记者此前梳理蛋壳公寓上市招股书了解到，蛋壳公寓主要通过集中经营从业主处购得的公寓，并将其出租给居民，并通过标准化设计装修提供一站式服务，主要从租金和服务费中获得收入。房源不到四年的时间内增长了166倍，但因新房采购、租金、运营、装修和广告成本的大幅度提升，2017~2019年不满三年已合计净亏损达41.6亿。

长租公寓运营方近两年连续“爆雷”，由于回报周期长，“烧钱换市场”已成许多企业的常态。蛋壳公寓招股书写道：“我们大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构以及居民的预付款”，“来自经营活动和融资活动的预期现金流量将足以满足我们未来12个月的正常业务过程中的预期营运资金需求和资本支出。”由于行业面临中国住宅租赁市场增长下降、租金和空置率波动等风险，蛋壳方面也曾预计：“未来我们可能会继续遭受来自经营活动的亏损和负现金流量”。

但南都记者曾采访调查发现，市场上一些长租公寓机构通过和第三方金融机构合作，并以“不需要押一付三”、“首付低”等看似实惠的噱头，吸引租客分期付房租（实为向第三方机构申请贷款分期还款），而公寓方通过“租金贷”回笼资金收入囊中后，却是按月、按季等支付给房东，同时公寓方将在一定时间内占有大量预付款，一旦这部分资金得不到有效监管，房东、租客及网贷公司三方都有面临损失的可能。

上海市消保委2018年的一份调查统计显示，受理的关于长租公寓的投诉，主要集中在居住安全存隐患、押金退还不守约、资金征信存风险等问题；部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障。

有分析人士告诉南都记者，类似事件的涉事主体涵盖房东、租客、分期贷平台和长租公寓四方，房东认为自己与长租公寓签订租赁合同，未收到款项有权解除合同、收回房间，而租住人认为自己与长租公寓签订租赁合同并支付房租，到期前租赁合同有效，所以关键在于长租公寓经营方的身份如何认定；长租公寓与互联网金融挂钩，如果对具体租赁的关系没有理顺，也一定程度上造成了监管空白。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对南都记者指出，企业发展长期靠各类资本维系，使得租赁的业务更为复杂，尤其是涉及到房东、租客、长租公寓企业、金融贷款公司等主体，中间环节出问题，就容易导致租赁经营的困难和其他资金风险。“从房屋托管的发展过程看，很多长租公寓企业在房源成本管控上面临很大压力，要求房东降低租金比较迫切，但这需要协商，如果盲目操作可能违背了合同精神。”

他认为，受疫情影响，相关企业经营成本明显加大，尤其近期租赁市场明显会降温，很多长租公寓企业的固定成本（如员工工资等）未必会降低，所以客观上有降低房源成本的需要。目前一些地区发出业主（房东）向租赁托管企业免收1~2个月租金的倡议，体现了疫情下长租公寓市场的调整心态，有积极意义，但能否调整，要看房东和托管机构之间的协商。

采写：南都记者 傅晓羚